Уравнивание потенциалов в частном доме. Система уравнивания потенциалов в частном доме: назначение, устройство и монтаж — Производство и поставка электростанций, Бензиновые и дизельные генераторы от 1 до 100 кВт. Мини ТЭЦ на базе двигателя Стирлинга.

Что такое система уравнивания потенциалов в частном доме. Как она защищает от поражения электрическим током. Из каких элементов состоит СУП. Как правильно спроектировать и смонтировать систему уравнивания потенциалов своими руками.

Содержание

Что такое система уравнивания потенциалов и зачем она нужна

Система уравнивания потенциалов (СУП) — это комплекс мер, направленных на обеспечение электробезопасности в здании. Основная задача СУП — устранить разность электрических потенциалов между различными металлическими частями и конструкциями.

Зачем это нужно. Разность потенциалов может возникнуть между:

Металлическими трубами водопровода, отопления, газа
Металлическими корпусами бытовой техники
Арматурой в бетонных конструкциях
Металлическими оконными рамами и дверями

При прикосновении человека к двум таким объектам с разными потенциалами через тело может пройти опасный электрический ток. СУП предотвращает это, соединяя все металлические части в единую сеть и уравнивая их потенциалы.

Из каких элементов состоит система уравнивания потенциалов

Основные компоненты СУП в частном доме:

Главная заземляющая шина (ГЗШ)
Проводники уравнивания потенциалов
Дополнительные проводники
Клеммы и зажимы для подключения
Контур заземления

Главная заземляющая шина — это медная полоса, к которой подключаются все остальные элементы системы. Она устанавливается в доступном месте, обычно возле электрощита.

Проводники уравнивания потенциалов соединяют ГЗШ с металлическими конструкциями дома и инженерными коммуникациями. Для этого используют медные провода сечением не менее 6 мм².

Как правильно спроектировать СУП в частном доме

При проектировании системы уравнивания потенциалов нужно учесть следующие моменты:

1. Определить все металлические части, которые необходимо включить в СУП:

Трубы водопровода, отопления, газа

Металлические воздуховоды вентиляции
Металлические ванны, душевые поддоны
Металлическая арматура фундамента и стен
Металлические оконные рамы и двери

2. Рассчитать сечение проводников уравнивания потенциалов. Оно должно быть не менее половины сечения самого мощного фазного проводника в доме, но не менее 6 мм².

3. Выбрать место установки главной заземляющей шины. Она должна быть легкодоступна для обслуживания.

4. Продумать способ соединения проводников с металлическими частями — сварка, болтовое соединение или специальные зажимы.

Порядок монтажа системы уравнивания потенциалов

Основные этапы монтажа СУП в частном доме:

1. Установка главной заземляющей шины вблизи электрощита.

2. Прокладка проводников уравнивания потенциалов от ГЗШ ко всем металлическим частям дома.

3. Подключение проводников к металлическим конструкциям с помощью сварки или болтовых соединений.

4. Подсоединение к ГЗШ защитного проводника PE от электрощита.

5. Соединение ГЗШ с контуром заземления дома.

Дополнительная система уравнивания потенциалов в ванной комнате

Ванная комната является зоной повышенной опасности из-за влажности. Поэтому здесь рекомендуется установить дополнительную систему уравнивания потенциалов.

В ванной необходимо объединить в единую сеть:

Металлический корпус ванны
Металлические трубы водопровода
Полотенцесушитель
Металлические дверные коробки
Металлические короба электропроводки

Все эти элементы соединяются отдельными проводниками с дополнительной шиной уравнивания потенциалов. Она устанавливается в пластиковой монтажной коробке в ванной комнате.

Типичные ошибки при монтаже СУП

При устройстве системы уравнивания потенциалов важно не допускать следующих ошибок:

1. Использование для соединений алюминиевых проводов вместо медных. Это может привести к окислению контактов.

2. Недостаточное сечение проводников уравнивания потенциалов (менее 6 мм²).

3. Отсутствие соединения СУП с контуром заземления дома.

4. Использование для соединений скруток вместо сварки или болтовых зажимов.

5. Подключение к СУП газовых труб (это запрещено правилами безопасности).

Проверка работоспособности системы уравнивания потенциалов

После монтажа СУП необходимо проверить ее работоспособность. Для этого выполняются следующие измерения:

1. Проверка целостности цепи между ГЗШ и каждым подключенным к ней проводником.

2. Измерение сопротивления между главной заземляющей шиной и контуром заземления (должно быть не более 4 Ом).

3. Проверка отсутствия обрывов в проводниках уравнивания потенциалов.

Такую проверку рекомендуется проводить не реже 1 раза в 3 года, а также после любых ремонтных работ в доме.

Дополнительное уравнивание потенциалов: что это такое?

Разность потенциалов на сегодняшний день будет опасна для жизни практически любого человека. Наиболее часто подобная проблема может возникать в ванной комнате. Чтобы избежать подобной проблемы, вам может потребоваться выполнить дополнительное уравнивание потенциалов.

Контур дополнительного уравнивания потенциалов может иметь определенные отличия по сравнению с основным. Дополнительный контур необходимо делать только в ванной комнате. О том, как сделать его своими руками вы сможете узнать в нашей статье.

Зачем нужно дополнительное уравнивание потенциалов?

Ранее все стояки в ванной комнате были выполнены из металла. На данный момент времена изменились и на замену металла пришел пластик. Это современный материал, который имеет просто огромное количество разнообразных преимуществ. Конечно, когда все трубы были выполнены из металла, то никто даже и не задумывался о выполнении дополнительного уравнивания потенциалов. Если электрический ток попадал на трубу, тогда он мог спокойно спуститься в землю. Теперь если ваш сосед установит пластиковую трубу, тогда в этом случае опасному току будет просто некуда уходить и когда вы возьметесь за стояк, то вас может просто ударить током.

Схема дополнительного уравнивания потенциалов

Чтобы монтаж контура дополнительного заземления в ванной был выполнен правильно, вам может потребоваться изучить схему, которая поможет решить проблемы с монтажом.

После ее изучения у вас появится замечательная возможность самостоятельно выполнить монтаж подобной системы. Если вы не сможете справиться самостоятельно, тогда всегда можно обратиться к специалистам, которые помогут.

Дополнительная опасность

Если разобраться с проблемой более детально, тогда можно сделать вывод о том, что ванная комната также может быть опасна и по другим причинам. Кроме разнообразных металлических частей в этом помещении будет присутствовать сырость и электрические приборы. Это сочетание можно считать плохим, так как в дальнейшем все это может привести к проблеме короткого замыкания. Именно поэтому вам необходимы преобразования в виде уравнивания потенциалов.

Все предметы, которые будут иметь стационарный характер необходимо соединить с помощью проводника PE и отвести в общую коробку КУП в системе ДСУП. КУП – это коробку уравнивания потенциалов. После выполнения подобного процесса из коробки КУП общий проводник необходимо будет вывести на общую клемму PE, которая будет находиться в распределительном щитке. Теперь вы закончили уравнивать все потенциально опасные части, и ваша ванная стала полностью безопасной.

Где нельзя делать дополнительное уравнивание потенциалов?

Во время выполнения подобной системы, вам необходимо помнить о том, что делать его необходимо не во всех помещениях. Если в вашем подъезде будет отсутствовать схема заземления TN-C, тогда выполнять подобную систему, даже если в квартире будет присутствовать трехпроводная электропроводка запрещается. В этом случае, возможно ваша квартира сделана по системе зануления, а не заземления. Уравнивание потенциалов будет возможным при схемах заземления TN-C-S или TN-S. Это означает, что по стояку будет проложен заземляющий проводник PE.

Теперь вы знаете, как самостоятельно сделать заземление в ванной комнате с помощью дополнительного уравнивания потенциалов. Надеемся, что эта информация была полезной.

Читайте также: электролитическое заземление.

Заземление и уравнивание потенциалов — в чём разница? Инженерная хитрость для безопасности! | Электрика для всех

В любой проводке есть как бы два уровня: уровень питания, который снабжает приборы энергией и уровень защиты, который служит только для защиты нас с вами от опасных случайностей, например утечки тока в холодильнике.

В нашей статье мы расскажем о малоизвестном дополнении к известному всем заземлению — об уравнивании потенциалов. Оно есть в каждом многоквартирном доме, но далеко не в каждой квартире и не в каждом частном жилье — а жаль!

Уравнивание потенциалов — когда 220 Вольт не бьётся током

Удар током или протекание электричества через тело человека может появиться при одном условии — если имеется две точки электропроводки разного потенциала, подключенные к телу. Если вы дотронетесь до фазы 220 Вольт, но при этом не будете стоять на земле, либо встанете на резиновый коврик, то ничего не почувствуете.

То же случится, если вдруг пол, на котором мы стоим, окажется подключен, через сетку в бетонной стяжке, к напряжению сети. 220 Вольт на проводе, 220 Вольт на полу: разницы потенциалов нет и опасности тоже. Так и устроено уравнивание потенциалов.

Основная СУП и дополнительная СУП — в чём различие?

Многоэтажный дом, который снабжается электричеством через подземный кабель, обязательно имеет уравнивание потенциалов в подвале: с шиной заземления соединены трубы с газом, водой, а также фундамент и стены здания. Так здание оказывается в единой «капсуле защиты». Это называется «основная система уравнивания потенциалов» (ПУЭ 7 1.7.82) или коротко «СУП».

Однако, в ванных комнатах квартир, где бывает высокая влажность, основной СУП недостаточно: опасным может оказаться даже небольшой потенциал, возникающий, например при утечке на трубы воды. Для гарантированной защиты в таких местах сооружают дополнительную СУП (ПУЭ 7 1.7.83). Она повторяет основную, но в миниатюре: в специальной коробке соединяются трубы воды, чаша ванной, металлические корпуса электроприборов и, при соединении смесителей стальными трубами — и смесители. Что называется, защита для настоящих параноиков. Однако, много безопасности не бывает.

Важное уточнение — о старых домах

В старых домах, например хрущёвках, заземления как такового нет: трубы и прочие железяки в подвале соединены с нулевым проводом — как и корпуса щитков на каждом этаже. Эта система ненадёжна и подключать к ней СУП ванной не стоит — вы рискуете получить ванную и трубы бьющиеся током.

В таких зданиях лучшая защита это УЗО, подключенное к проводам всех розеток, с током утечки не больше 30 мА.

Резюме

Итак, что делает система уравнивания потенциалов (СУП)? Это:

соединение всех железок, труб и бетонных конструкций с заземлением;
выравнивание всех напряжений, которые попадут на проводящие детали для того, чтобы они «не бились»;
защита в санузлах многоэтажек на случай халатности соседей сверху, «заземляющихся» на трубу воды.

Позаботьтесь о своей защите и не ставьте СУП, если у вас старый дом — до полной реконструкции его электрики.

Спасибо за просмотр!

Заземление стиральной машины в частном доме и в квартире

Рейтинг автора

Написано статей

Автор статьи

Пишу про ремонт и эксплуатацию бытовой техники

Опубликована: 2-6-2019

Изменена: 2-6-2019

Время на прочтение: 3 минут

У этой статьи: 0 комментариев(я)

Заземление бытовой техники — мера безопасности, которая защитит вас и ваших родных от электрического тока. После установки стиральной машины важно убедиться, что сеть соответствует необходимым для подключения параметрам. Если вы житель новостройки, можете не переживать — проводка квартир, построенных после 2003 года, оснащена заземляющим проводом. А вот жильцам домов советской эпохи приходится делать заземление своими руками.

Нужно ли заземлять стиральную машину?

Если нет заземления, машинка-автомат может ударить током. На металлическом корпусе техники, укомплектованной сетевым фильтром, накапливается напряжение 110 вольт. Повреждение изоляции проводов может стать причиной травмы от разряда 220 вольт. Заземляющий кабель защищает технику от последствий скачков напряжения, увеличивает срок эксплуатации.

Если прикосновение к новой машинке вызывает ощущение пощипывания, покалывания — это может быть признаком отсутствия заземления.

Как заземлить стиральную машину?

Существует несколько вариантов решения проблемы:

Заземление⁄зануление розетки от электрического щита;

Установка внешнего заземляющего контура;
Создание системы уравнивания потенциалов;
Соединение корпуса машины с коммуникационными металлическими трубами.

Как заземлить розетку в новой квартире?

Щитки новостроек оборудованы системой TN-S-C (илиTN-S), в которых предусмотрена шина для подключения заземляющего шнура. Он уже есть в проводке.

В стене необходимо сделать дырку для розетки, достать пучок проводов. Для работы вам понадобится специальная современная «евро-розетка»:

Отключите подачу электричества;
Подсоедините провода «фазы» (L), «ноля» (N) к соответствующим выводам розетки;
Заземляющий шнур (PE) — обычно он желто-зеленого цвета — соедините с клеммами, расположенными по центру розетки;
Закрепите контакты, вставьте розетку, зафиксируйте.

Как подключить заземление к щитку?

В случае отсутствия заземляющего шнура, но при наличии систем TN-S-C, TN-S на лестничной площадке вы можете самостоятельно провести кабель, присоединив его к предусмотренной шине. Подходящий для монтажа комплект можно купить в любом электротехническом магазине.

УЗО для стиральной машины без заземления

Старые здания не укомплектованы кабелем «земля». Используется двужильная система TN-C, состоящая только из «ноля» и «фазы». Пользователи устройств такого типа практикуют устаревшую технику «зануления».

Она заключается в срабатывании автоматического выключателя при коротком замыкании. Этот метод не защищает человека от поражения электричеством, поэтому не самый надежный. Но все-таки устройство защитного отключения (УЗО), установленное на линии подключения мощной техники, способно предотвратить смертельную травму.

Можно ли занулять стиральную машинку? В домах старого типа — особенно на верхних этажах, где сделать заземлитель сложно, хлопотно, очень дорого — это единственный способ обезопасить себя и близких.

Уравнивание потенциалов в ванной комнате

Принцип уравнивания применяют, чтобы человек не стал проводником тока при прикосновении к предметам с разными электрическими потенциалами.

Все токопроводящие элементы ванной соединяются защитным контуром.

Основные элементы системы:

Контур;
Главная шина;
Нулевые защитные проводники;
Проводники уравнивания.

Все проводящие конструкции соединяются с шиной, которая заземляется, зануляется.

Как установить заземлитель в частном доме

Конструкция заземляющего контура должна располагаться на расстоянии не меньше одного метра от фундамента здания. Составляющие элементы сооружения:

Горизонтальные стальные полосы, соединенные сваркой в треугольную форму;
Вертикальный контур из стальных уголков;
Проводник сечением 8 миллиметров, ведущий к щиту.

Важно:

Длина вертикального контура должна быть глубже точки промерзания почвы.
В сухую жаркую погоду поливайте грунт соляным раствором — для лучшей проводимости тока.
Не используйте для создания контура арматуру: закаленная поверхность — плохой проводник.

Соединение СМА с трубами отопления

Владельцы квартир без заземления часто используют этот способ. Болт стиральной машинки соединяется с батареей, трубой отопления, водопровода, канализации. Чтобы провести процедуру правильно, нужно очистить поверхность трубы от краски. Зачищенные контакты кабеля крепятся к поверхности металлическим хомутом.

Важно! Этот метод опасен, так как материал разрушается от воздействия электричества. Систему отопления может прорвать, она может ударить током вас, ваших соседей.

Занимаясь проведением работ, не пренебрегайте правилами техники безопасности. При необходимости обращайтесь к специалистам — они проведут работу качественно, а вы избавитесь от волнений за родных людей и сэкономите на ремонте бытовой техники.

Проект системы уравнивания потенциалов • Energy-Systems

Проектирование систем уравнивания потенциалов

В соответствии с действующими нормативными актами и законами, на каждом электрифицированном объекте специалистами должны устанавливаться все необходимые защитные системы. Проект системы уравнивания потенциалов должен включать в себя основную и дополнительную системы.

Кроме того, при выполнении проектирования специалисты проектного предприятия должны будут организовать функциональное и надежное заземление, необходимое для обеспечения безопасности использования электросети. При расчете системы водоснабжения также следует уделять особое внимание системам безопасности.

Пример проекта электрики дома со схемами

1из21

Вперед

Современное законодательство описывает основные правила выполнения проектных работ для электрификации различных объектов. Согласно действующим нормам, оказывать услуги в сфере разработки проектов инженерных систем имеют право только профессиональные специалисты, имеющие соответствующие разрешения от государственных контролирующих органов.

Особенности проекта системы

Основная система должна объединять в себе сразу несколько важных элементов электрической установки на объекте. В состав системы уравнивания потенциалов входят:

защитные проводники;
заземляющие проводники, соединенные с повторным заземлением электрической установки;
металлические элементы каркаса сооружения;
все металлические трубы коммуникационных систем, подведенных к строению;
элементы установленной системы молниезащиты;
заземляющий проводник установленной системы заземления;
металлические элементы систем кондиционирования и вентиляции воздуха.

Современное законодательство требует, чтобы металлические воздуховоды в автономных системах вентиляции и кондиционирования были подключены к шине защитного проводника шкафов питания установленного электрического оборудования.

Все перечисленные проводящие элементы электрической установки должны быть соединены между собой на главной заземляющей шине, которая устанавливается в вводно-распределительном устройстве на объекте. В большинстве случаев в качестве главной заземляющей шины ВРУ выступает шина РЕ, установленная в электрическом щитке. В некоторых случаях законы допускают монтаж ГЗШ не в вводно-распределительном устройстве, а рядом с ним. Такое техническое решение может приниматься, к примеру, при реконструкции объекта или модернизации установленной электрической системы. Заземляющая шина в электрической установке может выполняться из стали или меди, причем сечение отдельной шины заземления должно быть равно или больше сечения установленного питающего проводника PE или PEN.

Если объект относится к первой или второй категории надежности электроснабжения и имеет несколько отдельных вводов, то заземляющие шины в таких условиях должны устанавливаться во всех имеющихся вводно-распределительных устройствах. Все шины такого типа соединяются между собой в единую систему за счет использования проводника уравнивания потенциалов.

Для организации на объекте повторного заземления и при расчете горячего водоснабжения, специалисты могут использовать два вертикальных заземлителя, длиной 5 м или более. Отдельные вертикальные электроды должны соединяться горизонтальным проводником. По нормам законодательства, диаметр вертикальных электродов должен составлять не менее 16 мм. Роль горизонтального заземлителя, соединяющего электроды в заземлительной системе может играть стальная полоса с сечением полосы 75 мм и толщиной от 4 мм. Точный уровень сопротивления на повторном заземлении сегодня не нормируется законодательством и должен соответствовать условиям эксплуатации электрической установки и характеристикам электросети на объекте.

Для выбора сечения проводника, специалисты должны учитывать сечение установленного питающего кабеля. Согласно современным стандартам, сечение проводника может составлять не менее половины от сечения электрического кабеля и не меньше 6 мм. В большинстве случаев в качестве проводника используют стальную полосу, хотя в некоторых проектах вместо нее используют электрические одножильные кабели.

Действующее законодательство разрешает использовать сторонние проводящие части на объекте в качестве проводника системы, однако опытные проектировщики стараются не применять такие технические решения, чтобы в дальнейшем не возникало сложностей в процессе проведения электрической экспертизы.

Во внутренних помещениях, которые отличаются повышенной влажностью или другими негативными эффектами, принято устанавливать дополнительную систему уравнивания потенциалов. В виде такой системы можно использовать медный провод от 2,5 мм и более диаметром, размещенный в пластиковой трубе или провод 4 мм без дополнительной защиты. Проводник такой системы должен соединяться с электрическим щитком через шину PE.

В зданиях, где установлено и используется оборудование вычислительной техники часто устанавливают контуры информационного заземления. Для таких контуров принято создавать отдельную связь с главной шиной заземления сооружения.

Ниже вы можете воспользоваться онлайн-калькулятором для расчёта стоимости проектирования сетей электроснабжения:

Онлайн расчет стоимости проектирования

Система выравнивания потенциалов. Назначение, схема и как сделать

По законам физики каждый проводник обладает определенным электрическим потенциалом. Но сам по себе он не опасен, а опасность несет разность потенциалов между различными металлическими предметами. И чем эта разница выше, тем выше риск поражения электрическим током.

Выравнивание потенциалов и его назначение

Разность потенциалов может быть вызвана различными явлениями: атмосферные перенапряжения, блуждающие токи, статическое электричество и т. п. Но особо опасны случаи возникновения утечек тока из электропроводки через металлические предметы в доме или корпуса электроприборов. Например, Вы находитесь в ванной и, прикасаясь к металлической водопроводной трубе, получаете поражение электрическим током, потому что у трубы другой потенциал, вызванный утечкой тока через нее из-за повреждения изоляции электропроводов в квартире этажами ниже.

Так вот, что бы избежать возможности возникновения разности потенциалов все металлические трубы, корпуса бытовой техники, светильников и т. д. соединяются металлическими проводниками между собой. В результате возникающей между ними электрической связи- у всех металлических предметов потенциал становится одинаковой величины.

Но только этого недостаточно, необходимо так же энергию электрического тока, возникающую в непредвиденных обстоятельствах отвести безопасно в землю, поэтому все металлические части объединяются проводами на шине заземления и дополнительно на нее проводится проводник с шины заземления PE электрощита.
Если этого не сделать, то например в случае пробоя изоляции и если на корпусе стиральной машины появится фаза, то человека ударит током не при соприкосновении с другими металлическими предметами, а с любым из них, стоя на земле. То есть возникнет электрическая цепь, проходящая через тело человека на землю. А если же все предметы заземлены через шину PE электрощита, тогда ток пойдет по пути наименьшего сопротивления через заземляющий проводник. А через человека пройдет пропорционально его достаточно большому сопротивлению- безопасной величины ток.

В многоквартирном доме обязательно выполняется при строительстве основная система выравнивания потенциалов. В подвале и на крыше все металлические лестницы, двери, трубы, металлоконструкции, корпуса электрощитов и т .д. заземляется.
Но к сожалению, эта связь может обрываться или быть не эффективной по законам электротехники из-за длинных расстояний, поэтому в каждой квартире делается обязательно дополнительная система уравнивания потенциалов.

Схема выравнивания потенциалов

Ввиду того, что ванная относится к особо опасному типу помещений по электробезопасности из-за влажных условий и концентрации там металлических труб, именно в ней или сразу возле нее в санузле ставится пластиковая коробка с шиной. Под болтики шины заземления и зажимаются все проводники, подключенные на болтовое соединение или хомут ко всем металлическим частям ванной.

Внимание, на каждый металлический предмет ведется от коробки отдельный проводник- нельзя подключать одним проводом последовательно несколько металлических частей. В исключительных случаях можно сделать лишь одно последовательное соединение, но без разрыва проводника.

Необходимо соединять вместе отдельными проводами не только корпуса ванной, светильников, водопроводных труб и отопления, но и заземляющие контакты розеток и коробку металлических дверей в ванной.

Как правило, коробка с шиной заземления устанавливается либо в ванной, но чаще- в санузле за зашивкой труб, там проходящих. Доступ к ней как и счетчикам воды всегда можно получить через дверцу в зашивке.

По современным требованиям по междуэтажному стояку с трубами ведется дополнительно заземленная полоса шириной 50 миллиметров или оцинкованная проволока диаметром не менее 6 мм, к которой отдельным медным проводником подключается коробка выравнивания потенциалов. Благодаря этому создается кольцо между электрощитом и заземлителем дома, а это двойная надежность.

Как сделать дополнительную систему выравнивания потенциалов

Систему выравнивания потенциалов легко будет сделать самостоятельно в своем частном доме или квартире, не обращаясь к специалистам.
Пошаговая инструкция:

Устанавливаем коробку с шиной заземления.
Прокладываем и подключаем с шины PE заземления электрощита медный провод в изоляции сечением 4 или 6 квадратных миллиметров.
Прокладываем в штробе отдельные провода сечением 4 кв. мм. от коробки к светильникам, розеткам, ванне, трубам и другим металлическим предметам в ванной комнате.
Прикручиваем под болтики провода в коробке.
Подключаем проводники к ванной, светильникам и розеткам под специальные болты, на них расположенные. К трубам присоединения делаем при помощи обхватывающих хомутов. Покупайте только оцинкованные, что бы избежать коррозии в будущем.

Вот и все готово! Раз в год или несколько лет проверяйте надежность и подтягивайте все контакты.

разновидности, отличия и особенности конструкции

О важности заземления в доме говорить не приходится. Даже те, кто не слышал этого термина, наверняка хотя бы раз в жизни испытали его действие на себе. Вернее не действие заземления, а его отсутствие, когда, прикоснувшись к металлическим приборам или предметам, получали небольшой укол электрического тока. Небольшое иглоукалывание – это самый легкий вариант, могут быть куда более серьезные последствия. И не только для человека, но и для оборудования, электроприборов, в целом жилого помещения.

Особенно это актуально для дачного или загородного домов. Классы напряжения таких домов 0,4 кВт, что все-таки не мало. Если система заземления в городских многоквартирных домах предусматриваются на стадии проектирования и строительства, то заземление в частном доме, чаще всего, проблема самих хозяев.

Для чего нужно заземление

Что должны обеспечивать заземляющие устройства? Заземление – это специально выполненное проводниковое соединение электрического оборудования с заземляющим устройством или контуром. Назначение заземления – понизить напряжение прикосновения до величины, которая будет для человека безопасной. Это основное назначение, но есть и вспомогательное – земля может использоваться в качестве проводника тока. Такое используется, например, в проводной электрической связи.

Приведенная формулировка относится к защитному заземлению, обеспечивающему безопасность человека. Кроме этого, есть еще рабочее заземление, назначение которого – защита работы самих электрических установок. Но в данной статье мы это не рассматриваем.

Виды заземления

Можно выделить два вида заземления:

естественное;
искусственное.

Естественное заземление осуществляется через непосредственное соприкосновение открытых частей металлических конструкций с землей. Что является заземлителем такого вида? Например, рельсы железнодорожных путей, металлические строительные опоры, металлические трубы водопровода (самое простое заземление в частном доме – водопроводная система), можно использовать для заземления кабель со свинцовой обмоткой и т. п.

Главное требование для естественного контура – устойчивость к току короткого замыкания. С этой целью соприкосновение с землей выполняется двумя элементами в разных местах. Запрещается для естественного заземления использовать:

металлические трубы с ядовитыми или горючими продуктами;
трубы, имеющие противокоррозионное покрытие;
трубопроводы отопления и канализации.

Заземление искусственным путем выполняется намеренно, так как естественного контура нет или он не может быть выполнен по правилам ПУЭ – регламента, который оговаривает требования к заземляющим устройствам. Такие виды электроустановок, как трансформаторы и электроприборы частных домов, позволяют в качестве заземлителей использовать трубы из металла, угловой профиль или прутья. Располагаться они могут в земле горизонтально или вертикально.

Справка: заземлитель – токопроводящая деталь или соединенные между собой несколько деталей, соприкасающихся с землей напрямую или через промежуточный токопроводящий материал.

Системы искусственно выполненного заземления

Наиболее распространенным и эффективным видом электрозащиты является искусственное заземление. Для того чтобы рассказать о них, сначала дадим расшифровку их буквенной маркировки, являющейся первыми буквами французских слов:

T – первая буква французского слова «заземление»;
N – соединение с нейтралью;
I – изоляция;
C – объединение нулевых проводов (рабочего и защитного) в один;
S – использование нулевых проводов отдельно друг от друга.

Справка: нейтраль – общая часть системы переменного тока, имеющей несколько фаз и соединенной звездой, которая находится под напряжением. Для однофазной системы переменного тока это ее средняя часть.

Виды электрических систем маркируются: TN, TN-C, TN-S, TN-C-S, TT, IT. Расположение букв на определенной позиции тоже имеет свое значение:

на первой позиции буквенное значение говорит о том, как заземление реализовано на источнике электроэнергии;
второе буквенное значение говорит о том, как заземление сделано на открытой поверхности электрической установки;
третья и четвертая буквы обозначают подвиды первого обозначения.

А теперь рассмотрим каждую систему искусственного заземления.

TN схема

Эта система заземления является самой распространенной в загородных домах. Она подразумевает, что на стороне источника тока (на подстанции) точка соединения обмоток трансформатора (это глухозаземленная нейтраль) неразрывно соединена с заземляющим устройством. Неразрывное соединение получают за счет нескольких вертикально вбитых в землю на глубину два с половиной метра металлических прутов. Пруты соединяют между собой кабели и полоса для заземления. Вместе они составляют единый контур дома Глухозаземленная нейтраль соединяется с электроприборами дома через нулевые и защитные проводы. По способу их подключения различают три TN подсистемы.

Что это такое, глухозаземленная нейтраль легко увидеть на схеме ниже.

TN-S схема

В этой системе помимо нейтрали и фазных проводов присутствует отдельно выделенный защитный провод. Обычно к дому от трансформатора подходит кабель с пятью или тремя жилами. Для трехфазных систем – это три фазы, рабочий и защитный «нули», для однофазных – это то же, только вместо трех фаз – одна фаза. Эта система считается наиболее безопасной, ни и при этом наиболее дорогостоящей.

Справка – каким образом обозначаются нулевые рабочие нейтральные проводники и нулевые защитные:

нулевой рабочий провод – провод, питающий электрические приборы в доме и соединенный с нейтралью подстанции обозначается PE;
нулевой защитный провод соединяет открытые поверхности электрических приборов и нейтраль на подстанции обозначается N.

TN–C схема

Схема, когда рабочий и защитный «нули» соединены в один. Система устаревшая и не является надежной (особенно в случае порыва нулевой линии). При таком заземлении от подстанции идет кабель с четырьмя или двумя жилами (отличается от ТНС схемы отсутствием защитного провода).

TN–C–S схема

TN-C-S система заземления – промежуточная схема между двумя предыдущими системами. При этой схеме от трансформаторной подстанции до дома кабель проложен без защитного провода, а по дому рабочий нулевой провод разделяется на два – на рабочий и защитный нулевые проводы. Используется для этого шина-расщепитель. Система отличается от TN-C в более выгодную сторону, но всё равно не лишена недостатков. В случае перегорания нулевого провода между домом и трансформатором, электрические приборы ни чем не защищены от фазного тока.

TT схема

Схема, при которой подстанция и электроприборы в доме глухо заземляются отдельно. При такой системе в доме обязательно должны присутствовать УЗО и должно быть сделано уравнивание потенциалов.

Справка: уравнивание потенциалов и заземление – в чем разница? Заземление установлено на электрических приборах, а уравнивание потенциалов проводят между электрическими приборами и элементами инфраструктуры дома (трубами, металлическими решетками бетонного пола и т.п.). Достигается за счет соединения всех токопроводящих предметов в доме с общей шиной заземления.

IT схема

При этой схеме электроприборы в доме глухо заземлены, а нейтраль трансформатора изолирована. Что такое изолированная нейтраль? Примером сети с изолированной нейтралью могут служить трансформаторы на горных карьерах. Нейтраль таких трансформаторов заземлена через контрольно-измерительные приборы, которые следят за утечками тока и отключают электроприборы в случае появления утечки. Сети с изолированной нейтралью (изолированная система) практически не делают в частных домах. Одним из существенных недостатков системы, где реализована изолированная система, является сложное обнаружение неисправностей.

Особенности конструкций разных систем

Ниже мы приведем конструктивные различия в исполнении перечисленных выше систем:

В системе TN заземлители делают на подстанции. В системе TT заземление делается около самого жилого помещения.
В отличие от TT на TN нет необходимости устанавливать в заземляющую цепь УЗО и в доме выравнивать потенциалы.

Справка: УЗО в отличие от автоматов защиты контролирует перетекание тока по заземляющему проводу и размыкает цепь при ее обнаружении.

Категорически запрещено включать в защитный «ноль» или объединенный защитный и рабочий проводы автоматы защиты. Включать их можно только в отдельный рабочий «ноль».
Для заземлений с «занулением» и TN-C-S нужно устанавливать УЗО и подсоединять заземление к контуру, монтируемому у дома. Такой контур называется повторным.

Справка: в качестве повторного контура допускается использовать естественное заземление.

Как сделать заземление

В последнее время для частных домов рекомендуется реализовывать схему TN-C-S. Однако во многих старых домах вообще нет заземления. Для исправления этой ситуации нужно выполнить отдельный контур. Сделать его можно, пригласив специалистов, которые сделают расчет контура заземления, или самостоятельно. Давайте рассмотрим вариант, когда вы делаете заземление в частном доме своими руками, не вдаваясь, что такое блуждающие токи или эффективно заземленная нейтраль.

Справка: эффективно заземленная нейтраль – это нейтраль, у которой коэффициент замыкания на землю меньше или равен 1,4. Определяется он для сетей с мощностью больше или равно 1 кВт.

Для выполнения контура заземления сначала необходимо определить место его расположения.

Затем определиться с материалом. Для контуров разрешено использовать:

сталь углеродистую;
сталь оцинкованную;
медь.

Для этого подойдут:

пруты диаметром более и рвано16 мм при вертикальном расположении и диаметром более и равно 10 мм при горизонтальном;
уголки с толщиной от более и равно 4 мм и с сечением от 100 кв.мм;
трубы с диаметром более и равно 32 мм и толщиной стенки более и равно 3,5 мм
оцинкованные трубы с диаметром более и равно 25 мм и толщиной более и равно 2 мм;
медный пруток с диаметром более и равно 12 мм.

Как правило, контур делают, забивая в землю стальные пруты. Забивают их треугольником, квадратом или в ряд и затем соединяют металлическим профилем. После этого единый треугольник соединяют кабелем с водопроводной и отопительной системой дома.

Глубину забивания прутов определяют по глубине промерзания почвы и расположению грунтовых вод. Расстояние от дома выдерживают от 1-го до 10 м. Наиболее часто пруты забивают равносторонним треугольником, хотя лучше всего это делать по периметру дома.

Последовательность выполнения

Роется траншея со стороной треугольника 3 м либо в длину 5 м. Ширина ее 0,3-0,5 м, глубина от 0,5 до 1 м.
В каждое основание треугольника или по длине с разбежкой через 1 метр забивается стержень заземления длинной 2,5-3 м.
Пруты между собой свариваются металлическим профилем. Шину РЕ в домовом щитке и контур соединяют полосой с помощью сварки. Это видимый контур заземления (ПУЭ называет его «открыто проложенный заземляющий проводник»).

Сваренная конструкция должна иметь сопротивление заземления не более 30 Ом. Как проверить заземление? Это делает специализированная организация. Она проведет замеры и выдаст необходимые протоколы.

В статье мы рассмотрели, каким бывает заземление частного дома, его разновидности и конструктивные отличия. Надеемся, что статья будет вам полезна и поможет обеспечить дома безопасную эксплуатацию ваших электроустановок.

Молниезащита

Контур заземления зданий и сооружений. Уравнивание потенциалов. Молниезащита.

Загородные коттеджи, дома, а также постройки находящиеся на территории вашего участка по технике безопасности должны быть подключены с системе заземления, системе уравнивания потенциалов. При наличии заземления, удар электротоком можно предотвратить. Здесь нужно правильно рассчитать нагрузку и произвести монтаж заземления руками специалистов вмонтировав систему заземления в землю. Монтаж контура заземления – обязательное условие для безопасности в частном доме и строениях на вашей территории. Согласно ПУЭ (Правилам устройства электроустановок), заземление – это преднамеренно выполненное соединение электроустановок, приборов и оборудования с заземляющей конструкцией.

Заземляющее устройство выполнить в соответствии с главой.1.7 Правил устройства электроустановок и СНиП 3.05.06-85 “Электротехнические устройства”. Горизонтальный заземлитель, присоединить к вертикальным заземлителям с отступлением от верхней кромки заземлителя из стального уголка на 50-60 мм. Заземлители располагают на расстоянии не менее 0,5 м от фундамента здания, в стороне от дверей. Места сварных соединений следует окрашивать устойчивой краской во избежание их коррозии и действия ржавчины. Ввод в здание контура заземления следует выполнить проводником из круглой стали диаметром не менее 6 мм, используя в местах пересечения со строительными конструкциями толстостенные газоводопроводные металлические трубы. Ввод в здание рекомендуется выполнить на высоте 0,5 м от поверхности земли фундамента здания. Если при монтаже заземляющего устройства величина его сопротивления окажется более 10 Ом, то следует смонтировать дополнительные заземлители, доведя сопротивление до нормы Rз < 10 Ом.

Также не стоит пренебрегать безопасностью, и установить систему уравнивания потенциалов в электроустановке здания. Монтаж системы уравнивание потенциалов — это значительное снижение разности потенциалов между доступными одновременному прикосновению открытыми проводящими частями, сторонними проводящими частями, заземляющими и защитными проводниками , а также РЕN — проводниками путём принудительного соединения между собой этих частей.

Уравнивание потенциалов сделает место нахождения, проживания человека, свободной от появления разности потенциалов, и обезопасит проживающих и находящихся в помещении, от удара электрическим током. Буквально все проводящие части электротехнического и не электротехнического оборудования, строительных металлических конструкций должны быть соединены между собой.

Те элементы, которые по каким-то причинам не могут быть добавлены к общей системе уравнивания потенциалов, обязаны быть изолированы от прочего оснащения таким образом, чтобы они не могли быть доступны для одновременного прикосновения. Возможно, произошло повреждение изоляции. Соответственно возникшие напряжение, на одной из доступных проводящих частей и все доступные одновременному прикосновению проводящие части, должны приобрести то же самое напряжение, для исключения появления разности напряжений, опасной для человека. В том случае, когда одна из доступных частей является землёй, все окружающее оборудование должно быть соединено с землёй через возможно более низкое сопротивление.

Выполнение работ по заземлению состоит из нескольких этапов. Первое, определение места установки контура, избежать возможных пересечений подземных коммуникаций. Выбор материала из которого в будущем будет изготовлен сам контур, металлический или медный стержень, вбиваемый в землю. Ценообразование на монтаж контура заземления может быть различным, все зависит от каждой отдельной взятой ситуации. Начиная от выполнения поставленной задачи собственными силами, просмотрев большое количество информации, не имея знаний и навыка, в достижении стопроцентного правильного результата. Или избавить себя от головной боли и сомнений в правильности проделанной работы, предоставить расчёт и выполнение контура заземления профессиональным электрикам. Вычисления совершены, металлические конструкции установлены в заранее подготовленную траншею, подключить к дому.

Молниезащита.

Природа постоянно поражает человечество удивительными явлениями. Могущество и неконтролируемость молнии, завораживает и одновременно таит в себе ряд опасных для человека вещей. Последствия удара молнии могут быть самыми разнообразными, начиная от обугленного участка земли и заканчивая плачевным исходом. Огромную разрушительную силу несёт в себе молния, которая попадая в дом, оставляет непоправимые последствия. Чтобы обезопасить и исключить повреждения дома и имущества вследствие такой стихии, требуется молниезащита в частном доме. Молния — это природный разряд электричества, который происходит в нижних слоях атмосферы земли, и довольно серьёзно повреждает линии электропередач домов и других строений. Удар молнией происходит очень быстро, молниеносный разряд достигает земли с сумасшедшей скоростью.

Современные строения, а также оборудование, техника, произведённая, по новым технологиям стала, больше привлекать молниеносный разряд. Например, такие предметы как сотовые телефоны, антенны и иное беспроводное оборудование. Однако в настоящие время знания и технологии позволяют противостоять этим явлением и увеличивают шансы на безопасность частных домов и находящихся по близости строений. Молниезащита направлена на обеспечение безопасности зданий и находящихся в них людей от опасного воздействия разряда молнии. В качестве защитной меры применяются молниеотводы. Такие устройства включают в себя несколько основных компонентов. Контур заземления, согласно ПУЭ (Правилам устройства электроустановок), заземление – это преднамеренно выполненное соединение электроустановок, приборов и оборудования с заземляющей конструкцией. Молниеотвод, состоит из стержневого молниеприемника, воспринимающего удар молнии, токоотвода и молниеприемника с заземлителем, который отводит молнию в землю. Молниеприемник-металлический элемент для приема электрических разрядов. Его можно установить на кровле жилого дома. Молниеприемник необходимо закреплять в самой высочайшей точке крыши. Если площадь кровли очень велика или имеет сложную конфигурацию, понадобится установка дополнительных молниеприемников.

1. Согласно инструкции “ По устройству молниезащиты зданий и сооружений “ ( № РД — 34.21.122 — 87 ) и принимая степень огнестойкости здания — 3 категории, для грозозащиты здания применяем молниеотвод.

2. Молниеотвод состоит из :

стержневого молниеприемника, воспринимающего удар молнии ;
токоотвода, соединяющего молниеприемник с заземлителем ;
заземлителя, который отводит молнию в землю.

3. Молниеприемники ( 2 шт. ) устанавливаются на существующих кирпичных трубах. Высота молниеприемника по отношению к самой высокой точке крыши должна быть не менее 0,25 м.

4. Молниеприемник соединить с токоотводом и заземлителем способом сварки.

5. Молниеприемники и токоотводы, а также места сварных соединений следует окрашивать устойчивой краской во избежание их коррозии и ржавения.

6. Заземлители располагают на расстоянии не менее 0,5 м от фундамента защищаемого здания, в стороне от дверей.

7. Горизонтальный заземлитель присоединять к вертикальным заземлителям с отступлением от верхней кромки заземлителя и стального уголка на 50,0 — 60,0 мм.

8. Токоотвод прокладывать в плотную к поверхности крыши, стен здания.

9. Ввод в здание от контура заземления к ГЗШ ( главной заземляющей шине ) следует выполнить проводниками из круглой стали диаметром не менее 6 мм от 2-х противоположных точек соединения на контуре заземления, используя в местах пересечения со строительными конструкциями толстостенные газоводопроводные металлические трубы. Ввод в здание рекомендуется выполнить на высоте 0,5 м от поверхности земли у фундамента здания.

Коэффициент выравнивания при инвестициях в недвижимость

Если взять район, который имеет низкую оценочную стоимость своей собственности, но окружен более дорогими домами, может быть задействован фактор выравнивания налога на имущество.

Проницательный инвестор в недвижимость, который находит район, который, по его мнению, вот-вот «взлетит», может обнаружить, что у налоговых органов есть фактор выравнивания налога на имущество. Это сделано для того, чтобы приблизить оценочные значения к окружающим районам.

Это простой расчет, поскольку к свойствам будет применен некоторый коэффициент множителя. Предполагая, что район, который, по мнению налоговых органов, недооценен по сравнению с прилегающими районами, они могут применить множитель коэффициента выравнивания 1,25 или увеличение на 25%.

Возьмем оцениваемую недвижимость на сумму 225 000 долларов в этом районе
Умножим 225 000 долларов на 1,25 = 270 000 долларов в качестве новой оценочной стоимости

Компоненты стоимости в недвижимости

Поскольку мы говорим об уравнивании ценностей, давайте рассмотрим факторы, которые влияют на стоимость недвижимости, в данном случае дома для одной семьи.Это примерно в порядке их важности в процессе принятия решения покупателем, но это несколько зависит от покупателя.

Местоположение — Мы все это слышали; «место, местонахождение, местонахождение». Это остается лозунгом, потому что это правда. Расположение дома, возможно, является наиболее важным фактором при принятии решения о покупке дома. В конце концов, если вы любите изысканную кухню и живете в Техасе, вы не собираетесь покупать дом в Филадельфии только потому, что там самая потрясающая кухня, которую вы когда-либо видели.На расположение влияют и другие факторы:
Школы
Культура
Покупки и развлечения
Близость к работе
Климат
Другие удобства
Характеристики района — Это можно рассматривать как подмножество местоположения, но это больше чем это. Люди хотят проезжать по окрестностям, чтобы увидеть, как их соседи поддерживают свои дома и дворы, насколько они спокойны или активны, и какие удобства предлагаются, например, тротуары, уличные фонари и т. Д.
Размер и характеристики дома — Новая семья может быть довольна маленьким домом с двумя спальнями, особенно если это их первый дом. Большая семья может захотеть намного больше, возможно, с комнатой для домашнего офиса. Многодетным семьям нравится больше ванных комнат, чтобы избежать очередей и утренней капризности. Пожилым людям обычно нужны только одноэтажные дома.
Особенности и удобства — Мы вернулись к той изысканной кухне. Или это может быть большой гараж с местом для мастерской.Некоторым людям очень нравится двор, открытые террасы, бассейны, гидромассажные ванны и т. Д. Даже такие вещи, как кессонные потолки и много деревянных изделий, могут иметь значение.
Цена — Этот перемещается по порядку, потому что для одних он гораздо важнее, чем для других. Конечно, у каждого есть свой ассортимент, и они будут сравнивать цену с тем, насколько хорошо дом соответствует их требованиям в указанных выше областях.

Оценка инвестора

Конечно, все вышеперечисленное относится и к инвестору в аренду дома.Но теперь при их должной осмотрительности в игру вступает еще пара соображений.

Преобладающая цена аренды:

Если вы собираетесь купить дом для сдачи в аренду, вам определенно нужно знать, сможете ли вы взимать достаточно арендной платы для выплаты ипотечного кредита, возмещения своих расходов, а затем иметь достаточно средств для положительного денежного потока каждый месяц. Тщательный анализ рынка аренды, конкурентоспособных домов и телефонных звонков, как будто вы снимаете жилье, помогут.

Возраст дома и ожидаемое техническое обслуживание:

В день покупки все числа вычислены, и денежный поток должен быть правильным.Однако со временем все меняется, дома стареют, а арендная плата не всегда повышается. Инвестор в недвижимость должен оценить, сколько денег будет потрачено в будущем на мелкий и капитальный ремонт и, возможно, замену оборудования.

Выравнивание / планирование — Графство Мид

Что мы делаем

Выравнивание

Директор по выравниванию округа Мид назначается Советом уполномоченных округа Мид для управления примерно 20 000 посылок на общую сумму более 2 долларов.6 миллиардов в оценке.

Директор отдела выравнивания ежегодно оценивает всю несельскохозяйственную собственность по полной и истинной стоимости, а также сельскохозяйственную собственность по величине дохода от сельского хозяйства. Директор по выравниванию и персонал несут ответственность за обнаружение, внесение в список и оценку всей недвижимости в округе Мид. Они также несут ответственность за привязку недвижимости к их соответствующим владельцам и размещение оценочной стоимости и имен владельцев в ролях оценки. Типы объектов недвижимости, включенные в процесс оценки: жилая, коммерческая, промышленная и сельскохозяйственная.

Директор по выравниванию имеет ряд дополнительных обязанностей, которые включают:

Обеспечение выравнивания между классами собственности
Определение корректировок собственности
Проверка мер по снижению выбросов
Выполнение всех государственных законов, касающихся адвалорной недвижимости оценка налога на имущество
Работа с собственниками и советами по уравниванию в рамках апелляционного процесса
Свидетельство в суде по вопросам оценки
Управление налоговыми льготами, программы льготы по налогу на имущество для ветеранов, замораживание оценки, собственник- программа для занятых лиц, округа TIF, дискреционные формулы, возобновляемые налоговые льготы и поддержка программы GIS округа Мид

Директор по выравниванию и персонал должны быть сертифицированы налоговым департаментом Южной Дакоты для оценки недвижимого имущества для целей налогообложения е с переаттестацией каждые 5 лет.Процесс сертификации включает посещение школ Департамента доходов, семинаров и конференций SDAAO. После первоначальной сертификации оценщики должны проходить повторную сертификацию каждые пять лет.

СРОКИ ДЛЯ АПЕЛЛЯЦИИ

Местный совет по уравниванию: Письменная апелляция должна быть подана секретарю местного совета не позднее четверга, предшествующего третьему понедельнику марта.

Совет округа по уравниванию: Письменная апелляция должна быть подана аудитору округа не позднее первого вторника апреля.

Апелляции подаются за текущий год оценки, налоги подлежат уплате в следующем году.

Планирование

Управление планирования округа Мид служит нашим гражданам, чтобы играть жизненно важную роль в видении округа и действует как главный координатор в разработке, принятии и реализации политики округа в отношении жилого, коммерческого, промышленного и рост сельского хозяйства. Офис предоставляет услуги по текущему и долгосрочному планированию различным советам графств, в том числе Комиссии по планированию, Совету по регулированию и уполномоченным графств, а также широкой общественности, а также координирует деятельность по планированию с нашими муниципалитетами.Наше видение будущего для планирования уникально в том смысле, что планирование — это гражданин, управляемый ; граждане через свои местные органы власти должны работать вместе, чтобы направлять и направлять процесс планирования.

Отдел планирования рассматривает подразделения, планы участков и отклонения, планы зданий, выдачу разрешений, а также отвечает за разработку и соблюдение правил подразделений, зданий, сточных вод, знаков и других постановлений для улучшения нашего сообщества. Целью отдела планирования является предоставление своевременных, отзывчивых и полезных услуг всем представителям общественности.Мы привержены и привержены продвижению рационального планирования, которое приносит пользу гражданам округа Мид.

Мы рады предоставить вам информацию, содержащуюся на этом веб-сайте, и надеемся, что она поможет вам понять процесс планирования и разработки и принять в нем участие. Мы приветствуем ваши комментарии и предложения, поэтому не стесняйтесь обращаться к нам с вашими мыслями и идеями о том, как мы можем улучшить наши услуги. Спасибо.

График заседаний Совета по планированию

Экономическое развитие

Округ Мид — динамично процветающий регион и сбалансированное, растущее сообщество с экономическими возможностями для получения дохода, позволяющими личную независимость.Наша цель — создать сильную экономическую среду, которая поддерживает предприятия и их расширение, стимулируя рост и новые инвестиции в регионе, создавая новые рабочие места, которые обеспечивают круглогодичную занятость во всем округе Мид, сохраняя при этом высокое качество жизни с приемлемой заработной платой. .

Округ Мид — это место, где сообщество признает, что определенный уровень роста и развития является здоровым и необходимым для поддержания качества нашей жизни; где разрешено жить как в пригороде, так и в сельской местности без необходимости использования городских услуг.Мы сосредоточены на продвижении долгосрочной экономической жизнеспособности пригородных районов путем поощрения и поддержки малого бизнеса и производства, а также в наших сельских районах с упором на разведение скотоводческих хозяйств, сельское хозяйство, лесоводство и другие предприятия, соответствующие уникальному характеру Meade. Округ.

Рост поощряется там, где соответствующая инфраструктура существует или планируется к существованию, что позволяет сосуществовать городскому, пригородному и сельскому образу жизни; где сообщество вместе со своим избранным руководством принимает на себя ответственность за внесение вклада в решения для постоянного роста сообщества.

Если вы ищете приятное и безопасное место, чтобы вырастить свою семью, начать малый бизнес или расширить отрасль, мы — округ со здоровым и позитивным отношением, способствующим росту и совершенству, выбор округа Мид — мудрый выбор. .

Всем нынешним и потенциальным новым владельцам бизнеса:

Если ваш бизнес находится в неинкорпорированной части округа и вам нужна информация или помощь, пожалуйста, свяжитесь с Реей Крейн или Биллом Ричем в отделе выравнивания и планирования округа Мид
Если ваш новый бизнес расположен в пределах одного из следующих городов, обратитесь в этот муниципалитет за информацией или помощью:

Город Стерджис

Город Саммерсет

Город Веры

Город Box Elder

Город Пьемонт

Город Buffalo Chip

Многие жители округа Мид считают предприятие по ведению домашнего бизнеса очень прибыльным и экономически удовлетворительным.Домашнее занятие может удовлетворить потребности родителей с маленькими детьми дома, пенсионера, который может иметь ограниченные возможности передвижения, или просто кого-то, кому нравится удобство получения дополнительного дохода в комфорте своего собственного окружения. Для получения информации об открытии домашнего бизнеса в округе, пожалуйста, свяжитесь с Реей Крейн или Биллом Ричем в Департаменте выравнивания и планирования округа Мид.

Государственная земля (SOL)

Индекс

Введение
Новые поступления и продажи
Процесс утверждения оценки: Государственная налогооблагаемая земля
Приобретение консервационных сервитутов
Процесс утверждения оценки: сервитуты консервации и общего права
Процесс утверждения оценки: оценки перехода
Процесс утверждения оценки: совокупность дополнительных оценок
Процесс утверждения дополнительной оценки

А.Введение

Земли, принадлежащие штату Нью-Йорк, как правило, освобождены от налогообложения в соответствии с разделом 404 Закона о налоге на недвижимое имущество. Однако определенные земли, принадлежащие государству, подлежат налогообложению для конкретных целей налогообложения в соответствии с разделами 532, 533, 534 и 536 Закона о налоге на недвижимое имущество и разделом 15-2115 Закона об охране окружающей среды. Определенные на местном уровне оценки налогооблагаемой государственной земли ежегодно пересматриваются Управлением налоговой службы недвижимого имущества (ORPTS). В этом разделе подробно описаны процедуры для освобожденных от налогообложения государственных земель, включая приобретение и распоряжение государственными землями, ежегодный процесс утверждения оценки налогооблагаемой государственной земли и процесс утверждения дополнительной оценки для новых приобретений налогооблагаемой государственной земли.Эти процедуры содержатся в подразделе 8199 Кодексов, правил и положений штата Нью-Йорк (NYCRR), а также в процедурах ORPTS для оценки земель налогооблагаемого штата.

ORPTS имеет ограниченные обязанности в отношении государственной земли, освобожденной от налогообложения. В обязанности входит уведомление местных властей о покупке или продаже определенных освобожденных от налогообложения государственных земель и, при необходимости, определение переходной оценки в соответствии с разделом 545 Закона о налоге на недвижимое имущество. Управление общего обслуживания ведет любую имеющуюся инвентаризацию или другую информацию об этих государственных землях.

B. Новые приобретения и отчуждения

1. Сообщение о приобретении государственной организацией, приобретающей недвижимость

Каждый раз, когда какой-либо департамент, агентство, государственный орган или другое учреждение штата Нью-Йорк приобретает право собственности на любую недвижимость, за исключением недвижимости, приобретенной для дорожных целей или сервитутов, отличных от природоохранных сервитутов, он уведомляет ORPTS в течение 90 дней и предоставляет следующую информацию :

город, поселок или село, в котором находится объект недвижимости;
цель и установленные законом полномочия на приобретение;
, будет ли приобретение использоваться вместе с другими землями, уже находящимися в собственности государства;
размер посылки;
копию перевода и либер и страницу записи;
четыре копии любых доступных карт;
дата и способ перехода права собственности;
любые имеющиеся оценки приобретения; и
описание любых улучшений на земле.

2. Определение налогового статуса имущества, приобретенного государством

Определение
Вскоре после уведомления о приобретении от приобретающей организации юрисконсульт определяет налоговый статус приобретенного имущества, и соответствующие оценочные баллы проводятся. Имущество считается облагаемым налогом в соответствии с разделами 532, 533, 534 или 536 Закона о налоге на недвижимое имущество или разделом 15-2115 Закона об охране окружающей среды или считается освобожденным от налогообложения в соответствии с разделом 404 Закона о налоге на недвижимое имущество.

Краткое содержание раздела закона

Закон о налоге на недвижимое имущество, раздел 532
Участки, подлежащие налогообложению в соответствии с разделом 532 Закона о налоге на недвижимое имущество, подлежат налогообложению для всех целей. Различные подразделы включают:

532 (a) — Все дикие или лесные земли, принадлежащие государству в пределах лесного заказника;
532 (b) — Все дикие или лесные земли, принадлежащие государству в городах Альтона и Даннемора, графство Клинтон, за исключением земель в Даннеморе, на которых государство возводит и обслуживает здания и ограждения для использования государственными учреждениями;
532 (c) — Вся государственная земля, расположенная в границах государственного парка Аллегани, округ Каттараугус, за исключением улучшений на них;
532 (d) — Все земли в графствах Рокленд и Патнэм, приобретенные для общественного пользования государством, за исключением улучшений, возведенных на них государством;
532 (e) — Вся земля в графствах Рокленд и Салливан, в городах Блуминг Гроув, Честер, Монро, Уорик, Корнуолл, Хайлендс, Смокинг и Вудбери в округе Ориндж и в городах Гардинер, Рочестер, Шаванганк. и Wawarsing в округе Ольстер, приобретенные для общественного пользования комиссарами межгосударственного парка Палисейдс, за исключением улучшений, возведенных на нем государством;
532 (f) — Все земли, приобретенные или сданные в аренду государством в соответствии с главой 148 Закона 1878 года для строительства и управления железной дорогой от озера Шамплейн до тюрьмы Клинтона;

532 (g) — Все земли, принадлежащие государству, включая земли, арендованные у Соединенных Штатов на срок 50 лет или более для использования департаментом охраны окружающей среды в качестве рыбопитомника, охотничьей фермы, зоны управления охотой или убежища для дичи, или для целей лесовосстановления, за исключением улучшений, возведенных на них государством, в следующих городах:

Уезд и город
Округ	Город
Ченанго	Отселич
	Фарсалия
	Шербурн
Джефферсон	Антверпен
	Браунвилл
	Лоррейн
	Стоимость
Льюис	Монтегю
Ливингстон	* Конус
	Ливония
	Родниковая вода
	Западная Спарта
Онтарио	* Канадис
Онтарио	* Ричмонд
Oswego	Редфилд
Отсего	Моррис Питтсфилд
Rensselaer	Берлин
Rensselaer	Стефентаун
Штойбен	Вэйланд
Вашингтон	Аргайл
	Ft.Эдвард
	Кингсбери
Йейтс	Италия

* Применяется только к земле, приобретенной государством 15 декабря 1989 г. или позднее.

532 (h) — Все земли, принадлежащие государству, отмеченные как заболоченные земли Баша Килл, расположенные в городе Мамакатинг в округе Салливан.
532 (i) — Все земли, принадлежащие государству в районах ущелья Неверсинк в городах Форестбург, Томпсон и Мамакатинг в округе Салливан.
532 (j) — Все земли, принадлежащие государству в соответствии с подразделом два раздела 208 Закона о пари-мутюэле о пари и разведении, и расположены в графствах Нассау, Куинс и Саратога, включая возведенные на них улучшения.
532 (k) — Земля, принадлежащая государству, расположена в городах Макдонау и Престон в графстве Ченанго, составляя часть государственного парка Боумен-Лейк, право собственности на которое было передано штату 21 февраля 2017 года. без учета возведенных на нем улучшений.

Закона о налоге на недвижимость, статья 533
Земельные участки, подлежащие налогообложению в соответствии с разделом 533 Закона о налоге на недвижимость, — это любой сервитут общего права, приобретенный государством 1 января 1990 года или ранее в Парках Адирондак и Катскилл, а также любые сервитуты по сохранению, приобретенные государством. в соответствии с разделом 3 статьи 49 Закона об охране окружающей среды в парках Адирондак и Катскилл или в пределах водораздела озер Хэмлок или Канадис в городах Ливония, Конесус, Западная Спарта и Спрингвотер в округе Ливингстон, городах Канадис и Ричмонд в Онтарио Графство и город Вэйланд в графстве Стойбен и земли в районе Таг-Хилл, как это определено статьей 37 Закона об исполнительной власти.Удобства ограничивают или ограничивают развитие, управление или использование недвижимого имущества с целью сохранения или поддержания его живописного, открытого, исторического, археологического, архитектурного или природного состояния, значимости характера или удобств. Эти сервитуты облагаются налогом для всех целей.
Закон о налоге на недвижимое имущество, статья 534
Земельные участки, подлежащие налогообложению в соответствии с разделом 534 Закона о налоге на недвижимое имущество, подлежат налогообложению для всех целей, кроме округа. Эти земли обычно приобретаются для целей лесовосстановления в соответствии с разделом 9-0501 Закона об охране окружающей среды.В соответствии с Подразделом 3 Раздела 534 RPTL, определенные земли, не подлежащие налогообложению иным образом, которые были приобретены для лесовосстановления или многократного использования за счет средств Закона 1960 года о приобретении земель для парков и рекреации, подлежат налогообложению, если общая площадь этих земель в любой единице оценки превышает три тысячи акров и составляет не менее 9½ процентов от общей площади в единице оценки.

Закон о налоге на недвижимость, статья 536
Участки, облагаемые налогом в соответствии со статьей 536 Закона о налоге на недвижимость, облагаются налогом только для школьных целей.К различным подразделам относятся:
(1) (a) Земли, принадлежащие государству, за исключением улучшений, возведенных на них государством, в следующих школьных округах:

Улучшения, возведенные на них государством, как указано в следующие школьные округа
Округ	Школьный округ	Город
Брум	Общий 4,11	Кирквуд
Датчесс	Общий 2	Амени
	Обычный 1,2	Бикман
	Обычный 6,8,9	Дувр
	Обычный 3,4	Fishkill
	Обычный 3	LaGrange
Эри	Обычный 3	Коллинз
Херкимер	Общий 11,12,13	Россия
Ливингстон	Общий 7	Groveland
Мэдисон	Общий 8	Eaton
Монро	Обычный 1	Пик
Онейда	Union Free 13	Вестморленд
Онейда	Union Free 13	Рим, город
Оранжевый	Обычный 1	Корнуолл
	Union Free 4,5	Корнуолл
	Обычный 2	Wallkill
	Общий 16	Warwick
Орлеан	Общий 6	Альбион
Саратога	Обычный 5	Саратога-Спрингс (Город)
Сенека	Общий 5	Овидий
Сенека	Общий 5	Ромул
Суффолк	Общий 7	Вавилон
	Общий 15	Вавилон
	Общий 15	Хантингтон
	Общий 16	Хантингтон
	Union Free 12, 13	Islip
	Обычный 5	Смиттаун
Салливан	Обычный 4	Фолсбург
Ольстер	Union Free 2	Wawarsing
Вестчестер	Union Free 1	Оссининг
Вайоминг	Обычный 2,3	Аттика

(1) (b) Земли, принадлежащие государству в следующих городах, за исключением улучшений, возведенных на них государством:

Земли в собственности государства в следующих городах
Округ	Город
Cattaraugus	Кэрроллтон
	Холодный источник
	Элко
	Грейт-Вэлли
	Красный дом
	Саламанка
	Южная долина
Клинтон	Элленбург
Датчесс	Гайд-парк
Датчесс	Покипси
Грин	Коксаки
Онейда	Ли
	Марси
	Трентон
	Западный
Оранжевый	Хайленд
	Смокинг
	Вудбери
Рокленд	Все города

(1) (c) Земли, принадлежащие государству, в первом школьном округе Юнион в городах Даннемора и Саранак, округ Клинтон, в Центральном школьном округе № 1 Маунт-Моррис, в городах Маунт-Моррис, Лестер, Гровленд и Западная Спарта, округ Ливингстон, за исключением земель штата, составляющих часть парка Лечворт, Центрального школьного округа номер два городов Форт-Энн, Хартфорда и Кингсбери, округа Вашингтон и центрального школьного округа номер один из городов Шаванганк, Платтекилл, Гардинер и Мальборо, округ Ольстер и Ньюбург и Монтгомери, округ Ориндж.

Как правило, улучшения, возведенные на них государством или поддерживаемые государством для использования в качестве учреждений, не облагаются налогом. Определенные улучшения, принадлежащие государству и занятые исключительно для жилых целей лицами, которые платят арендную плату за такое жилье, или, если жильцы являются государственными служащими или служащими, которые либо платят такую арендную плату, либо имеют детей, которые посещают школу в одном из указанных районов. выше облагаются налогом.

(1) (d) Земли, принадлежащие штату, за исключением построенных штатом улучшений, расположенных в общем школьном округе номер два города Дженеси-Фолс, графство Вайоминг, составляющих часть парка Лечворт.Право собственности на такие земли было передано государству 1 декабря 1910 года.

(1) (e) Земли, принадлежащие государству, в пределах основной заповедной зоны Центральных Сосновых Пустошей, как описано и ограничены подразделом 11 Раздела 57-0107 Закона об охране окружающей среды, расположены в следующих школьных округах в графство Саффолк:

Земли в государственной собственности
Школьный округ	Город
Бесплатный школьный округ Rocky Point Union	Брукхейвен
Бесплатный школьный округ Истпорт-Юнион	Брукхейвен и Саутгемптон
Центральный школьный округ Лонгвуд	Брукхейвен
Школьный округ Риверхед	Брукхейвен, Риверхед и Саутгемптон
Бесплатный школьный округ Hampton Bays Union	Саутгемптон

(1) (f) Земли, принадлежащие государству, за пределами основной заповедной зоны Центральных Сосновых Пустошей, как описано и ограничено параграфом одиннадцатый Раздела 57-0107 Закона об охране окружающей среды, расположены в Центральном районе Риверхеда. Школьный округ в городе Риверхед, графство Саффолк, где владелец титула указан как «штат Нью-Йорк» в оценочной ведомости города Риверхед по состоянию на 16.03.2006.

(1) (g) Земли, принадлежащие государству, за исключением возведенных государством улучшений в Центральном школьном округе Смиттаун в графстве Саффолк, составляющие земли в городе Смиттаун со следующим идентификационным номером налогоплательщика: округ 0800, раздел 0040, блок 0002, участки 0011, и земли в Центральном школьном округе «Три деревни», составляющие земли в городе Брукхейвен со следующим идентификационным номером налогоплательщика: округ 0200, участок 0273, блок 0001, лот 0003.

Закон об охране окружающей среды, статья 15-2115
Имущество, которое считается облагаемым налогом в соответствии с разделом 15-2115 Закона об охране окружающей среды, облагается налогом для всех целей. Эти земли приобретены Регулирующим районом реки Гудзон-Черная река. Благоустройства, возведенные на ней районом, налогом не облагаются.

Закон о налоге на недвижимое имущество, статья 404
Если имущество не подлежит налогообложению в соответствии с разделами 532, 533, 534, 536 Закона о налоге на недвижимое имущество или разделом 15-2115 Закона об охране окружающей среды, то имущество считается освобожденным от налогообложения в соответствии с Законом о налоге на недвижимое имущество. , Раздел 404.

Закон о налоге на недвижимое имущество Статья
Правовая секция — RPTL	Налоговое обязательство	Виды налогооблагаемого имущества
532 а, б, в, е	Общего назначения	Земельный участок без всех улучшений
532 d, e, g, h	Общего назначения	Земельные участки и улучшения, без учета государственных улучшений
532 i	Общего назначения	Земля и все улучшения
532 j	Все цели и специальные оценки	Земля и все улучшения
533	Общего назначения	Земля и / или улучшения, как определено в акте
534	Все, кроме целей округа	Земельный участок без всех улучшений
536 (1) а, б, г, г	Школьные цели	Земельные участки и улучшения, без учета государственных улучшений
536 (1) с	Школьные цели	Земля и улучшения, как определено в данном подразделе
536 (1) e, f	Школьные цели	Земля и все улучшения
ECL
15-2115	Общего назначения	Земельные участки и улучшения, без учета государственных улучшений

Уведомление для местных должностных лиц о приобретении и запрос информации
После того, как сотрудники офиса определили налоговый статус собственности, копия акта и карты, а также «Уведомление об определении налоговой ответственности штата Нью-Йорк» отправляются в соответствующий оценщик и директор службы налогообложения недвижимого имущества.В Уведомлении указывается сумма начисления налоговых обязательств государства для каждой налоговой единицы.

«Заявление об оценке информации о рулонах» также отправляется с запросом определенной информации. Во всех случаях эксперта просят предоставить местный идентификационный номер, код и название школьного округа, а также любые адвалорные специальные коды и названия округов. Для налогооблагаемых приобретений оценщику предлагается предоставить оценочную стоимость имущества для указанного списка (ов) оценки.Это значение используется для определения дополнительной оценки (см. Часть H этого раздела). Для освобожденных от налогообложения приобретений оценщика просят предоставить оценочную стоимость имущества для указанных оценочных ведомостей и общую налогооблагаемую оценочную стоимость ВСЕГО имущества в единицах налогообложения, перечисленных в указанных оценочных ведомостях. Эта информация используется для определения права налоговой единицы на переходную оценку освобожденной от налогообложения государственной земли (см. Часть F этого раздела).
Оценщику поручено вернуть заполненный отчет в течение 30 дней с момента его получения.Отказ оценщика вернуть запрошенную информацию может задержать утверждение дополнительной оценки для налогооблагаемой государственной земли или установление любой переходной оценки для освобожденной от налогообложения государственной земли.
Сообщение об отчуждении соответствующей государственной земли

Любой государственный орган, распоряжающийся государственной землей, должен уведомить ОРПТС в течение 90 дней с момента отчуждения и должен предоставить следующую информацию:
1. город или поселок, в котором находится недвижимость;
2. четыре копии любых доступных карт;
3. копию перевода и либер и страницу записи;
4. размер отчуждаемого земельного участка;
5. дата и способ перехода права собственности; и
6. описание любых улучшений.
Рассмотрение распоряжений
После получения информации, указанной выше, юрисконсульт рассматривает материалы. При отчуждении налогооблагаемой государственной земли определяется последняя оценочная ведомость, по которой государство несет ответственность за уплату налогов.
Извещение для местных должностных лиц о отчуждении
Соответствующий оценщик и директор налоговой службы по недвижимости уведомляются о отчуждении государственной земли. При продаже налогооблагаемой государственной земли фиксируется последняя оценочная ведомость, по которой государство несет ответственность за уплату налогов.

C. Процесс утверждения годовой оценки: Земля, облагаемая налогом

1. Подготовка и заполнение списка

Следующие мероприятия включены в процесс утверждения ежегодной оценки налогооблагаемых государственных земель:

Рассылка списка
В соответствии со статьей 540 Закона о налоге на недвижимое имущество ORPTS отправляет оценщику список всех облагаемых налогом земельных участков, находящихся в оценочной единице, для использования при составлении предварительной оценочной ведомости.Копия передается соответствующему директору налоговой службы недвижимого имущества. Список отправляется вскоре после даты налогообложения.
Список облагаемых налогом государственных земель содержит следующую информацию по каждому земельному участку:
1. код SWIS;
2. Государственный номер посылки;
3. описание;
4. идентификатор местной оценочной шкалы, если известен;
5. ;
6. размер посылки;
7. название школьного округа и код школьного округа;
8. специальных названий и кодов районов;
9. в соответствии с разделом 542 Закона о налоге на недвижимое имущество Минимум парка Адирондак или в соответствии с разделом 15-2115 Закона об охране окружающей среды Минимум района, регулирующего реки, если применимо;
10. любые налогооблагаемые консервационные или обычные сервитуты;
11. коэффициент распределения для любого налогооблагаемого природоохранного сервитута или сервитута по общему праву (см. Часть E этого раздела, касающуюся процесса утверждения ежегодной оценки для консервации и упрощений по общему праву) и;
12. оценочная стоимость и полная стоимость, как ранее сообщалось оценщиком на дату оценки переоценки или обновления для оценочной ведомости 1991 года или любой последующей оценочной ведомости.
Инструкция по заполнению списка государственных земель, облагаемых налогом в соответствии с Законом о налоге на недвижимое имущество 532, 534 (1), 536 и Законом об охране окружающей среды 15-2115
1. Если подразделение оценки в рамках утвержденного ведомством годового плана переоценки проводит систематический анализ оценок для поддержания справедливости, оценщик должен ввести единый процент стоимости на первой странице списка, подписать и поставить дату в списке.
2. Для каждой посылки на оставшихся страницах оценщик должен указать полную оценочную стоимость, как она появится в списке предварительной оценки.Оценочная стоимость каждой посылки должна быть определена путем умножения полной стоимости посылки на единый процент стоимости. (1. Приведенные ниже пункты b, c и d не применимы к единицам оценки в годовой программе переоценки.)
3. Если оценивающая единица завершила переоценку в текущем списке, оценщик должен ввести единый процент стоимости на первой странице списка, подписать и поставить дату в списке.
4. Для каждой посылки на оставшихся страницах оценщик должен указать полную и оценочную стоимость, как она будет отображаться в списке предварительной оценки.Оценочная стоимость каждой посылки должна быть определена путем умножения полной стоимости посылки на единый процент стоимости. Если не произойдет физическое изменение или не будет обнаружена ошибка, эти оценки должны быть внесены в любой последующий список оценок до тех пор, пока не будет завершена другая переоценка или пока не будет проведен систематический анализ как часть утвержденного Управлением плана ежегодной переоценки.
5. Если оценивающая единица ранее выполнила переоценку в оценочной ведомости 1991 года или любую последующую оценочную проверку, а оценивающая единица не выполняет повторную оценку в текущем списке, оценщик должен проверить единый процент, как показано на первой странице списка. подпишите и поставьте дату в списке.
6. Для каждой посылки на оставшихся страницах оценщик должен проверить полную и оценочную стоимость, указанную ранее на дату оценки переоценки или обновления. Если значение изменилось, оценщик должен указать причину различия в предоставленной форме. Скорректированная стоимость должна быть на дату оценки переоценки или обновления. Сотрудники офиса рассмотрят представленную документацию. Для любых новых посылок, появляющихся в списке, должна быть указана оценочная и полная стоимость.
7. Для всех других оценивающих единиц на первой странице списка оценщик должен ввести коэффициент выравнивания штата для предыдущего оценочного списка, подписать и поставить дату в списке. Если уровень выравнивания штата для предварительной оценки для оценивающей единицы не был установлен как окончательный, оценщик должен ввести предварительную ставку выравнивания штата для предварительной оценки.
8. Для каждой посылки на оставшихся страницах оценщик должен ввести полную стоимость и оценочную стоимость, как они появятся в списке предварительной оценки.Оценочная стоимость каждой посылки должна быть определена путем умножения полной стоимости посылки на норму выравнивания штата для предварительной оценки. Если для определения оценочной стоимости используется предварительный коэффициент выравнивания штата, а окончательный коэффициент выравнивания штата отличается от ориентировочного коэффициента, оценочная стоимость будет скорректирована путем умножения полной стоимости каждого участка на окончательный коэффициент выравнивания штата. Оценочная стоимость не может превышать полную стоимость посылки.
9. Оценщик должен просмотреть информацию, предоставленную по каждому участку налогооблагаемой государственной земли, и отметить любые исправления.Инструкции для этого обзора предоставлены ORPTS.
10. После этого заполненный список должен быть возвращен в ORPTS не позднее, чем за 20 дней до подачи списка предварительной оценки. Если список оценочной единицы не получен своевременно, ORPTS может подать жалобу в соответствующий Совет по оценке оценок, чтобы защитить права государства на административный и судебный пересмотр оценок.
Возврат неверных списков оценщику
Когда выясняется, что предварительная оценка, представленная для посылки, не является произведением представленной полной стоимости посылки и сообщенного государственного уровня выравнивания или единообразного процента, или когда оценочная стоимость отправлена для посылки превышает полную стоимость посылки, сотрудники свяжутся с экспертом для устранения ошибки (ошибок).Исправления необходимо вернуть в ОРПТС в течение семи дней. Составление неверного списка влечет за собой те же последствия, что и отказ в заполнении списка (см. Пункт b, (3) выше).
Инструкции по заполнению списка государственных земель, облагаемых налогом в соответствии с Законом о налоге на недвижимое имущество 534 (3)
В соответствии с разделом 534 (3) Закона о налоге на недвижимое имущество, некоторые государственные земли, ранее освобожденные от налогообложения, подлежат налогообложению для всех кроме целей округа. Эти земли были приобретены для лесовосстановления или многократного использования на средства Закона о выкупе земель парков и рекреации 1960 года.Общая площадь этих земель должна превышать 3000 акров и составлять не менее 9½ процентов от общей площади оценивающей единицы.

В тех случаях, когда норма выравнивания штата для предварительной оценки используется для определения налогооблагаемой государственной оценки земли, следующие инструкции подробно описывают процедуры заполнения списка. Если единый процент от стоимости используется для определения налогооблагаемой государственной земли, обратитесь к Части C.1 этого раздела, касающейся подготовки и заполнения списка.

Вскоре после даты налогообложения ORPTS передает оценщику список этих налогооблагаемых государственных земельных участков. Копия передается директору налоговой службы на недвижимое имущество округа. Этот список содержит информацию, указанную в Части C.1.a. (1) — (8) настоящего раздела и дату оценки, начиная с которой эти посылки должны быть оценены. Эта дата является датой оценки выравнивающей ставки штата для предварительного начисления взносов. Оценщик должен указать полную и оценочную стоимость каждой посылки в списке.Оценочная стоимость каждой посылки должна быть определена путем умножения полной стоимости на дату оценки, упомянутую выше, на норму выравнивания штата для предыдущей оценки. Оценщик должен отметить любые исправления в описи или описании посылок и вернуть список в ОРПТС в течение 10 дней с момента подачи предварительной оценочной ведомости.

После получения заполненного списка ORPTS проверяет сообщенные значения. ORPTS может принять, отклонить или изменить первоначальные оценки.Если ORPTS изменяет или отклоняет первоначальную оценку и заменяет предварительную оценку, оценщик уведомляется за 10 дней до подачи итогового списка оценок. Также уведомляются соответствующие органы по взиманию налогов. После получения списка предварительных оценок эксперт может представить ОРПТС предлагаемые исправления к списку вместе с соответствующей подтверждающей документацией.

ORPTS затем просматривает любую представленную документацию и публикует окончательные оценки. Первоначальные оценки эксперта будут утверждены, если ORPTS не изменит или не отклонит оценки и не определит предварительные и окончательные оценки, как описано выше.Вскоре после утверждения ORPTS передает «Список утвержденных оценок» оценщику и директору налоговой службы на недвижимое имущество округа. Если предварительная оценка ORPTS была заменена первоначальной оценкой оценщика, окончательная оценка подлежит пересмотру в ходе судебного разбирательства, инициированного соответствующим органом оценки в соответствии со статьей 78 Закона и правил о гражданской практике.

Если оценщик не предоставит ORPTS первоначальные оценки в течение 10 дней с момента подачи списка предварительной оценки, или если оценщик не ответит на уведомление о том, что ORPTS изменил или отклонил первоначальную оценку и заменил предварительную оценку, ORPTS будет обнародовать окончательную оценку каждого участка и передать «Список утвержденных оценок» оценщику и директору налоговой службы на недвижимое имущество округа.

2. Утверждение оценки

Утверждение оценок и проведение переходных оценок и агрегированных дополнительных оценок
В соответствии со статьей 542 Закона о недвижимости, оценки представляются на утверждение Уполномоченному. После утверждения оценок ORPTS устанавливает любые переходные оценки в соответствии с разделом 545 Закона о налоге на недвижимость или совокупные дополнительные оценки для определенных участков в парке Адирондак в соответствии с разделом 542 Закона о налоге на недвижимость и для участков округа, регулирующего реки, в соответствии с разделом 15 Закона об охране окружающей среды. 2115.
Подтверждение оценок
После утверждения комиссаром сертификат и «Список утвержденных оценок» направляются соответствующему оценщику и директору службы налогообложения недвижимого имущества.
Отчетность об оценках и заверение переходных оценок в Управление государственного контролера
После утверждения оценок Комиссаром и установления любых совокупных дополнительных оценок или переходных оценок, краткое изложение по налоговой единице и разделу закона для каждой единицы оценки и подтверждение любых переходных оценок отправляется в Управление государственного контролера.
Отчетность об оценках для речных регулирующих округов Копия «Списка утвержденных оценок», который включает любые совокупные дополнительные начисления, установленные для участков речного регулирующего района, отправляется в районный офис, ответственный за уплату налогов.
Корректировка оценок в связи с установлением специальной уравнивающей ставки
Если для определения оценок использовалась уравнивающая ставка штата для предыдущей оценки, ORPTS скорректирует оценки, на которые повлияло определение специальной уравнивающей ставки штата, с целью выравнивание государственной землеустройства.Эта специальная уравнивающая ставка штата устанавливается в случае изменения уровня взносов на 2 процента или более с момента установления государственной уравнивающей ставки для предварительной оценки.
Отмена оценок, агрегированных дополнительных оценок и оценок перехода
1. ORPTS может отменить начисление взносов, объединить дополнительные начисления и начисления переходного периода и утвердить пересмотренные начисления в любое время до уплаты налогов государственным контролером, если обозначение города за пределами деревни, деревни, школьного округа или особого округа опущено или неверно.
2. ORPTS может отменить начисление взносов, объединить дополнительные начисления и начисления переходного периода и утвердить пересмотренные начисления в любое время до аннексии ордера на сбор любого налога, который будет взиматься с этих начислений, если:
  1. Произошла техническая ошибка, существенная ошибка, упущение или незаконная запись, как эти термины определены в разделе 550 Закона о налоге на недвижимое имущество; или
  2. Для текущего начисления взносов установлена специальная Государственная уравнительная ставка; или
  3. Специальная уравнивающая ставка штата для текущего оценочного списка отменяется и, при необходимости, восстанавливается; или
  4. Ставка выравнивания штата для предварительного начисления взносов отменена и восстановлена;
3. ORPTS может отменить начисления переходного периода и агрегировать дополнительные начисления и утвердить пересмотренные начисления в любое время до аннексии последнего ордера на сбор любого налога, который будет взиматься с этих начислений для оценки единиц, в которых для определения использовался единый процент стоимости. оценки и последующее изменение уровня оценки более чем на 2 процента было определено в текущем списке оценок.

3. Порядок рассмотрения жалоб

Процесс предварительной проверки и проверки
Сотрудники офиса сравнивают полную стоимость, указанную оценщиком, с полной оценкой ORPTS. Также анализируются общие итоги по городам, процентные различия, общий рост по сравнению со значениями предыдущего года и информация о незавершенных судебных разбирательствах. Допускается разумная разница в стоимости между полной оценочной стоимостью ORPTS и полной стоимостью, представленной оценщиком для различий в оценке.Когда стоимость оценщика превышает оценку персонала более чем на этот допуск, посылка отмечается как потенциально завышенная.
Если оценщик представил список вовремя, сотрудники во многих случаях будут пытаться связаться с оценщиком и обсудить расхождения в значениях. В результате этих обсуждений многие несоответствия устраняются до административной проверки оценок. Обмен информацией может привести к изменению стоимости любой из сторон. Все расхождения в значениях, отмеченные в ходе этого процесса, рассматриваются персоналом индивидуально.Величина разницы, количество задействованных участков, площадь, налоговые последствия и тип собственности — все это факторы, которые необходимо взвесить до того, как будет принято окончательное решение о подаче жалобы. Любые внесенные корректировки отражаются в пересмотренном списке и согласовываются с оценщиком до того, как значения и оценки будут представлены на утверждение Уполномоченному.
Действия по предварительной проверке оценок
После предварительной даты проверки любые оставшиеся существенные несоответствия, выявленные в результате процесса проверки, требуют подачи жалоб в местные комиссии по проверке оценок.Жалобы могут быть поданы, если оценщики не представили оценки на одобрение Уполномоченного в течение 20 дней до подачи предварительного списка оценок. Такие жалобы необходимы для защиты права государства на административные или юридические средства правовой защиты в случае, если будет установлено, что оценка посылок должна быть оспорена после окончательного получения списков. Жалобы могут быть поданы на основании заключения сотрудников Офиса о том, что оценки были неравными, чрезмерными, незаконными, неоднородными или сочетанием этих четырех оценок.После решения Совета по оценке оценок может быть начата процедура судебного пересмотра.
Жалоба на неравную оценку означает, что, по мнению сотрудников Управления, государственная земля не оценивается соизмеримо с частной землей в соответствии с требованиями статьи 542 (1) Закона о налоге на недвижимое имущество.

D. Приобретение охранных сервитутов

Сообщение о приобретении государственным учреждением, получившим право на консервацию
Сервитут — это сервитут, договор, ограничение или иной интерес в отношении недвижимого имущества, созданный в соответствии с разделом 3 статьи 49 Закона об охране окружающей среды, который ограничивает или ограничивает развитие, управление или использование недвижимого имущества с целью сохранения или поддержания живописной местности. , открытое, историческое, археологическое, архитектурное или естественное состояние, характер, значение или удобства недвижимого имущества.Когда государство приобретает консервационный сервитут, приобретающая организация должна уведомить ОРПТС в течение 90 дней и предоставить следующую информацию:
1. город, поселок или село, в котором находится объект недвижимости;
2. цель и установленные законом полномочия на приобретение;
3. , будет ли приобретение использоваться вместе с другими землями, уже находящимися в собственности государства;
4. копию перевода и либер и страницу записи;
5. четыре копии любых доступных карт; (если сервитут приобретается на части участка в оценочной ведомости, на карте должно быть указано местоположение сервитута)
6. дата и способ перехода права собственности;
7. любые имеющиеся оценки приобретения;
8. описание любых улучшений на земельном участке;
9. перечень участков, обремененных сервитутом, по мере их появления в оценочной ведомости, включая номер налоговой карты или другой местный идентификационный номер, а также площадь участков и сервитутов; и
10. сертифицированных коэффициентов распределения.
Определение налогооблагаемого статуса консервационного сервитута, приобретенного государством
Вскоре после получения уведомления о приобретении от приобретающего предприятия юрисконсульт определяет налоговый статус приобретенного консервационного сервитута. Сервитут считается облагаемым налогом в соответствии с разделом 533 Закона о налоге на недвижимое имущество или не облагаемым налогом в соответствии с разделом 404 Закона о налоге на недвижимое имущество (см. Часть B. 2 данного раздела)
Уведомление для местных должностных лиц о приобретении мельницы по сохранению, запрос информации и подтверждение факторов распределения

Вскоре после того, как сотрудники Офиса определили налоговый статус сервитута, копия акта и карты, а также «Уведомление об определении» ответственности Нью-Йорка по налогообложению »направляются соответствующему оценщику и директору службы налогообложения недвижимого имущества.В уведомлении указывается список начислений, в котором действуют налоговые обязательства государства для каждой налоговой единицы.
Свидетельство о коэффициенте распределения сервитутов также направляется местным властям. Комиссар Департамента охраны окружающей среды (ENCON) определяет коэффициент распределения, который подтверждается ORPTS и владельцем платы. ORPTS удостоверяет коэффициент распределения оценщику, главному финансовому директору округа и Управлению государственного контролера. Коэффициент распределения — это часть стоимости земельного участка, которую представляет сервитут по сохранению или общему праву, выраженная в процентах.Коэффициент распределения относится к земле, обремененной сервитутом, и не применяется к каким-либо существующим улучшениям или любым улучшениям, возведенным впоследствии, если приобретающее агентство не уведомит ORPTS о том, что коэффициент распределения действительно применяется к улучшениям. Для консервационных сервитутов коэффициент распределения остается в силе в течение десяти лет с даты приобретения. Для сервитутов общего права коэффициент распределения остается в силе в течение десяти лет с даты его первого определения.В конце десятилетнего периода ORPTS может пересмотреть коэффициент распределения. В первый год, в котором коэффициент распределения пересчитывается, если он отличается от коэффициента распределения, ранее определенного уполномоченным ENCON, он будет усреднен с предыдущим коэффициентом распределения. В последующие годы используется фактор распределения, пересчитанный ORPTS.
Налоговая карта и записи ведомости начисления для вновь приобретенных и существующих сервитутов
Если налогооблагаемый консервационный сервитут или сервитут общего права обременяет часть участка в ведомости начисления, эта часть должна отображаться как отдельный участок в ведомости начисления и налоговой карте, начиная с дата следующего налогооблагаемого статуса после получения ОРПТС определения налогового статуса.Суммарная оценка обоих участков не должна превышать общую оценку имущества, если бы оно оценивалось как один земельный участок.
Уплата налогов за консервационные средства, приобретенные после даты налогообложения и до даты удержания
Для налогооблагаемых консервационных сервитутов, приобретенных после даты налогообложения, когда налоги на недвижимость становятся залогом после перехода права собственности на государство или когда определяется налогооблагаемый статус сервитута ORPTS после даты налогообложения, государство несет ответственность за прямые выплаты муниципалитету пропорциональной доли этих налогов.Фактор распределения, используемый для определения этой доли, удостоверяется оценщиком, главным налоговым инспектором округа и Управлением государственного контролера. Пропорциональная доля штата определяется путем умножения суммы налога в долларах в налоговой накладной на сертифицированный коэффициент распределения. По запросу владельца собственности, обремененной сервитутом, и после получения копии соответствующих налоговых счетов, будет вычислена и передана владельцу, оценщику, пропорциональная доля налогов, подлежащих уплате государством и владельцем. главный налоговый инспектор округа, директор налоговой службы недвижимого имущества, Управление государственного контролера и соответствующий налоговый инспектор.
Чтобы получить оплату доли государства в причитающихся налогах, главный налоговый инспектор округа должен предоставить отчет о причитающихся налогах и копию свидетельства о коэффициенте распределения в Управление государственного контролера.
Инспектор уполномочен принимать от владельца посылки, обремененного сервитутом, налоги, подлежащие уплате после вычета этих налогов, ответственность за которые несет государство. Владелец должен предоставить сертификат коэффициента распределения.
Если владелец участка, обремененного консервационным сервитутом, уплатил налоги на основе оценки участка без учета сервитута, владелец имеет право на возмещение, равное любым налогам, уплаченным государством за сервитут.

E. Процесс утверждения ежегодной оценки: консервация и сервитуты общего права

1. Подготовка и заполнение списка
В ежегодный процесс утверждения оценки налогооблагаемых консерваций и сервитутов общего права включены следующие мероприятия:

Передача списка
См. Часть C. 1. этого раздела.

Инструкция по заполнению Списка земель, облагаемых государственным налогом на землю в соответствии с Законом о налоге на недвижимое имущество 533.

1. Для каждого сервитута в списке оценщик должен ввести следующую информацию:

полная стоимость обремененного сервитутом земельного участка;
общая оценочная стоимость участка, обремененного сервитутом;
для участков с улучшениями, на которые не распространяется коэффициент распределения, — общая оценочная стоимость земельного участка, обремененного сервитутом;
для участков, на которых сервитут затрудняет только улучшение, — общая оценочная стоимость участка при улучшении;
налогооблагаемая оценочная стоимость сервитута; эта сумма определяется путем умножения общей оценочной стоимости, указанной выше, на коэффициент распределения, указанный для участка.(См. Таблицу ниже.)

2. Определение налогооблагаемой оценочной стоимости сервировки

Налогооблагаемая оценочная стоимость сервировки
Там, где консервационный сервитут затрудняет	Оценочная стоимость участка, к которому применяется коэффициент распределения
Свободная земля	Итого оценочная стоимость
Земля и все улучшения	Итого оценочная стоимость
Земля только на участке с улучшениями	Общая оценочная стоимость земли
Только улучшения	Оценочная стоимость общего улучшения

3.Оценщик должен изучить следующую информацию и указать любые изменения:

идентификационный номер местного реестра и имя владельца;
название и код школьного округа;
адвалорных специальных названий и кодов районов; и
соток.

4. Заполненный список должен быть возвращен в ОРПТС не позднее, чем за 20 дней до установленной законом даты для подачи предварительной оценочной ведомости. Если список оценочной единицы не получен своевременно, ORPTS может подать жалобу в соответствующий Совет по оценке оценок, чтобы защитить права государства на административный и судебный пересмотр оценок.

Возврат неверных списков оценщику Если предварительная оценка, представленная для сервитута, не является произведением оценочной стоимости, указанной в пункте b (1) выше, умноженной на коэффициент распределения, список предварительных оценок сервитута будет возвращен в оценщик для исправлений или сотрудники могут попытаться связаться с оценщиком для устранения ошибки (ошибок), запросив представление письменного заявления об исправлении ошибки (ошибок). Составление неверного списка влечет за собой те же последствия, что и отказ в подаче списка (см. Пункт b, (3) выше).

2. Утверждение оценки

Утверждение оценок
В соответствии со статьей 542 Закона о налоге на недвижимое имущество ORPTS представляет на утверждение Уполномоченному оценки для налогооблагаемой консервации и сервитутов общего права.
Подтверждение оценок
После утверждения Уполномоченным сертификат и «Список утвержденных оценок для консервации и упрощения общего права» направляются соответствующему оценщику и директору службы налогообложения недвижимого имущества.Сводка по налоговой единице для каждой оценочной единицы отправляется в Управление государственного контролера.
Отмена оценок
1. ORPTS может отменить утвержденные начисления и утвердить пересмотренные начисления в любое время до уплаты налогов Государственным контролером, если:
  1. имелась техническая ошибка, существенная ошибка, упущение или незаконная запись, как эти элементы определены в статье 550 Закона о налоге на недвижимое имущество; или
  2. оценочная стоимость обремененного сервитутом земельного участка изменилась с момента подачи предварительного списка; или
  3. , где обозначение «город-за-деревня», «деревня», «школьный округ» или «особый район» опущено или неверно.

3. Административная и судебная проверка

State Proceedings
Государство — это лицо, недовольное оценкой участка, обремененного налогооблагаемым консервационным или общим правовым сервитутом, для целей административного и / или судебного пересмотра этих оценок. Государство может требовать судебного пересмотра в течение двух лет с момента приобретения сервитута консервации и сервитута общего права, в течение двух лет с даты, когда сервитут стал объектом налогообложения.Государству не нужно добиваться административного надзора до обращения за судебным надзором.
Если государство начинает процедуру административного или судебного пересмотра, копия жалобы или ходатайства должна быть отправлена владельцу обремененной посылки в течение 10 дней с момента подачи жалобы или вручения ходатайства.
Судебные разбирательства с собственником
Если владелец земельного участка требует административной проверки оценки участка, обремененного налогооблагаемым консервационным или общим правовым сервитутом, а Совет по оценке оценки изменяет оценку участка, оценщик должен уведомить ОРПТС в течение пяти рабочих дней. после получения такого уведомления от Совета по анализу оценок.
Если владелец участка требует судебного пересмотра оценки участка, обремененного налогооблагаемым консервационным или общим правовым сервитутом, оценщик должен уведомить ORPTS о любых изменениях в оценке в течение пяти рабочих дней после получения такого изменения.

4. Исправление ошибок
В случае изменения оценочной стоимости земельного участка, обремененного налогооблагаемым консервационным или обычным сервитутом, в соответствии с разделом 3 статьи 5 Закона о налоге на недвижимое имущество оценщик должен уведомить ОРПТС в течение пяти рабочих дней с момента перемена.

F. Процесс утверждения ежегодной оценки: переходные оценки

1. Государственная налогооблагаемая земля

Установление переходной оценки

В соответствии со статьей 545 Закона о налоге на недвижимое имущество, переходная оценка устанавливается, когда имеет место уменьшение оценок налогооблагаемых государственных земель от предыдущей оценки до текущей оценки для налоговой единицы. Изменения в уровне оценки оценивающей единицы учитываются при определении сокращения оценок.Оценка перехода равна сумме снижения, округленной до ближайших 10 долларов. Оценка перехода не будет установлена, если сокращение составляет менее 50 долларов. В последующие годы переходная оценка, установленная для налоговой единицы, уменьшается на два процента от общей налогооблагаемой оценочной стоимости всего имущества налоговой единицы в списке предварительной оценки. Корректировки вносятся в связи с любым изменением уровня оценки, которое произошло с момента создания оценки перехода.
Отчетность оценки перехода местным должностным лицам и сертификации в офис государственного контролера

Вскоре после того, как ORPTS устанавливает оценку перехода для налогооблагаемой государственной земли, ORPTS отправляет сертификат и «Список утвержденных оценок», который включает любую оценку перехода на соответствующий оценщик и директор службы налогообложения недвижимого имущества. Переходная оценка должна быть внесена в оценочную ведомость и рассматриваться как налогооблагаемая оценочная стоимость.ORPTS также удостоверяет переходную аттестацию в Управление государственного контролера.
Уплата налогов, взимаемых с переходной оценки

После получения местными должностными лицами «Перечня утвержденных оценок», упомянутого выше, главный финансовый инспектор округа должен представить все налоговые счета для оценки переходного периода в Офис государственного контролера. .

2. Освобожденная от налога государственная земля

Заявление и установление оценки перехода
В соответствии со статьей 545 Закона о налоге на недвижимое имущество, оценка перехода устанавливается, когда государство приобретает землю, которая освобождается от налогообложения в результате приобретения и составляет два или более процентов от общей налогооблагаемой суммы. стоимость для любой налоговой единицы в последней предыдущей ведомости начисления налога, поданной до приобретения.Для первой затронутой налоговой ведомости налоговый округ должен подать письменный запрос в ОРПТС с просьбой о переходной оценке.
Чтобы определить, соответствует ли налоговая единица критериям переходной оценки, оценочная стоимость приобретений из второй оценочной ведомости, предшествующей оценочной ведомости, затронутой приобретением, должна составлять 2 процента или более от общей налогооблагаемой оценочной стоимости для любой налоговой единицы на оценочная ведомость, поданная до оценочной ведомости, в которой адвокат определил, что недвижимость освобождена от налогообложения.Если этот критерий соблюден, установленная переходная оценка равна предыдущей облагаемой налогом оценочной стоимости приобретенного имущества, скорректированной с учетом изменения уровня оценки в текущем перечне, где она составляет 2 процента или более. Сумма переходного периода округляется до ближайших 10 долларов и не устанавливается, если сумма меньше 50 долларов.

В последующие годы переходная оценка, установленная для налоговой единицы, уменьшается на 2 процента от общей налогооблагаемой оценочной стоимости всего имущества налоговой единицы в списке предварительной оценки.Корректировки вносятся в связи с любым изменением уровня оценки, которое произошло с момента создания оценки перехода.
Представление отчетов о переходной оценке местным должностным лицам и сертификации в офис государственного контролера

Вскоре после того, как ORPTS установит переходную оценку для освобожденных от налогообложения государственных земель, ORPTS отправляет сертификат и «Список утвержденных оценок» соответствующему оценщику и директору налоговой службы недвижимого имущества. Переходная оценка должна быть внесена в оценочную ведомость и рассматриваться как налогооблагаемая оценочная стоимость.ORPTS удостоверяет переходную аттестацию в Управление государственного контролера.
Уплата налогов, взимаемых с переходной оценки

После получения местными должностными лицами «Перечня утвержденных оценок», упомянутого выше, главный финансовый инспектор округа должен представить все налоговые счета для оценки переходного периода в Офис государственного контролера. .

G. Процесс утверждения ежегодной оценки: совокупность дополнительных оценок

1.Парк Адирондак (AP)

Создание совокупной дополнительной оценки для участков AP

В соответствии с разделом 542 Закона о налоге на имущество общая налогооблагаемая оценочная оценка диких или лесных государственных земель, расположенных в парке Адирондак, утвержденная ОРПТС в оценочной ведомости, поданной в 1960 году, не должна быть сокращено путем утверждения оценок ORPTS в любом последующем списке оценок. Общая налогооблагаемая оценочная стоимость этих земель за 1960 год корректируется с учетом любых изменений в уровне налогообложения с момента проведения оценки за 1960 год.Если общая налогооблагаемая оценочная стоимость этих земель в текущем списке оценки меньше, чем общая налогооблагаемая оценочная стоимость этих земель в оценочном списке 1960 года, скорректированная с учетом любого последующего изменения уровня оценки, ORPTS установит совокупную дополнительную оценку парка Адирондак, равную до разницы, округленной до ближайших 10 долларов.
Отчетность совокупной дополнительной оценки посылок AP местным должностным лицам и в офис государственного контролера

Вскоре после того, как ORPTS установит совокупную дополнительную оценку для посылок AP, ORPTS отправит сертификат и «Список одобренных оценок», который включает любые агрегировать дополнительные оценки для участков AP, соответствующему оценщику и директору налоговой службы недвижимого имущества.Эта оценка должна быть внесена в список оценок как налогооблагаемая оценочная стоимость. ORPTS также сообщает о сумме любой совокупной дополнительной оценки посылок AP в Офис государственного контролера.
Уплата налогов, взимаемых с совокупной дополнительной оценки за посылки AP.
После получения местными должностными лицами «Списка утвержденных оценок», упомянутого выше, главный налоговый инспектор округа должен представить налоговые счета для любых совокупных дополнительных оценок за посылки AP в Офис государственного контролера.

2. Район речного регулирования (РРР)

Создание совокупной дополнительной оценки для участков RRD

В соответствии с разделом 15-2115 Закона об охране окружающей среды, совокупная оценочная оценка любой речной районной земли в городе не может быть снижена ниже совокупной оценочной оценки на тот момент. их приобретения. Оценочная стоимость при приобретении этих земель корректируется путем изменения уровня оценки с момента приобретения.Если общая налогооблагаемая оценочная стоимость этих земель в текущем списке оценки меньше общей налогооблагаемой оценочной стоимости этих земель при приобретении с поправкой на любое последующее изменение уровня оценки, ORPTS установит совокупную дополнительную оценку речного регулирующего района, равную разница, округленная до ближайших 10 долларов.
Отчетность совокупной дополнительной оценки участков RRD местным должностным лицам, в офис государственного контролера и речного регулирующего округа

Вскоре после того, как ORPTS устанавливает совокупную дополнительную оценку для участков RRD, ORPTS отправляет сертификат и «Список утвержденных оценок» , который включает любые совокупные дополнительные начисления за участки RRD, соответствующему оценщику и директору службы налогообложения недвижимого имущества.Эта оценка должна быть внесена в список оценок и рассматриваться как налогооблагаемая оценочная стоимость. ORPTS также сообщает сумму любой совокупной дополнительной оценки участков RRD в Управление государственного контролера и в соответствующий речной регулирующий округ.
Уплата налогов, взимаемых с совокупной дополнительной оценки для участков RRD

После получения «Списка утвержденных оценок» местными должностными лицами главный финансовый инспектор округа должен представить налоговые счета для любой совокупной дополнительной оценки для участков RRD в Район регулирования рек, ответственный за уплату налогов.

H. Процесс утверждения дополнительной оценки

Подтверждение дополнительной оценки

Если уведомление о приобретении получено до даты налогообложения для ведомости оценки, за которую государство становится ответственным за налоги, и вся необходимая обработка завершена, посылка будет включена в предварительный список налогооблагаемая государственная земля, которая отправляется оценщику вскоре после даты налогообложения. В соответствии с разделом 542 Закона о налоге на недвижимое имущество, дополнительная оценка будет одобрена ORPTS, когда государство приобретает недвижимость, которая считается облагаемой налогом и не включена в предварительный список для первой оценки, затронутой приобретением.Оценка в итоговой ведомости оценки, поданной в год, когда земля была приобретена государством, является дополнительной оценкой. Эта оценка должна быть одобрена Уполномоченным в течение двух лет с момента подачи первого списка предварительной оценки, затронутой приобретением.
Отчетность о дополнительной оценке местным должностным лицам и Управлению государственного контролера
Вскоре после утверждения ОРПТС сертификат и «Список утвержденных дополнительных оценок» отправляются соответствующему оценщику и директору налоговой службы недвижимого имущества.ORPTS также сообщает о дополнительной оценке в Управление государственного контролера.
Уплата налогов, взимаемых с дополнительной оценки

После получения «Списка утвержденных дополнительных оценок» местными должностными лицами главный финансовый инспектор округа должен представить все налоговые счета для дополнительных оценок в Управление государственного контролера.

Обновлено: 13 сентября 2021 г.

Выравнивание платежей по программе Medicare независимо от места оказания медицинской помощи

В настоящее время программа Medicare платит более высокие ставки за медицинские услуги, оказываемые в амбулаторных отделениях больниц (HOPD), чем за те же услуги, когда они оказываются в кабинетах врачей или амбулаторных хирургических центрах (ASC), даже если лечение одинаково безопасно. и эффективно.Чтобы снизить затраты на медицинское обслуживание пациентов и программу Medicare, политики могут рассмотреть возможность изменения этой политики.

В рамках инициативы Health Savers Initiative, этот документ представляет описание и оценку экономии для варианта уравнивания платежей за определенный набор услуг в различных медицинских учреждениях в рамках Medicare. Эта политика, часто называемая реформой платежей, не зависящей от сайта, пользуется поддержкой обеих партий, рекомендована Консультативной комиссией по оплате Medicare (MedPAC) и предложена президентами Трампом и Обамой.

Эта политика не только сэкономит доллары Medicare и сократит страховые взносы Medicare и совместное несение расходов, но также может обеспечить экономию в других частях системы здравоохранения. Коммерческие плательщики могут добиться экономии, также приняв платежи, не зависящие от места размещения, учитывая усиление переговорных рычагов за счет изменения Medicare. Кроме того, за счет снижения ставок оплаты за HOPD у больниц будет меньше стимулов покупать услуги врача для перехода на HOPD, что привело к повышению цен в частном секторе.

В течение следующего десятилетия (2021-2030) эта нейтральная к сайту платежная политика может:

Сократить расходы на Medicare на 153 миллиарда долларов
Снижение страховых взносов и совместного несения затрат для участников программы Medicare на 94 миллиарда долларов

Предполагая различные уровни побочных сбережений частного сектора, эта политика может также:

Сократить общие национальные расходы на здравоохранение в диапазоне от 346 до 672 миллиардов долларов
Уменьшить дефицит федерального бюджета в диапазоне от 217 до 279 миллиардов долларов
Сократить частное участие в расходах и премии ¹ на диапазон от 140 до 466 миллиардов долларов

Учитывая высокие и постоянно растущие расходы на здравоохранение, потребуется ряд смелых изменений в политике, чтобы обеспечить долгосрочную доступность и устойчивость.В этом контексте очевидным вариантом может считаться оплата одной и той же ставки за одну и ту же услугу независимо от места оказания медицинской помощи, особенно потому, что эта политика уже получила поддержку обеих партий.

Инициатива Health Savers — это проект Комитета по ответственному федеральному бюджету, Arnold Ventures и West Health, который работает над определением смелых и конкретных вариантов политики, чтобы сделать здравоохранение более доступным для федерального правительства, бизнеса и домохозяйства.Этот краткий обзор представляет собой вариант, который должен быть лишь одним из многих, но он включает спецификации и оценки экономии, поэтому лица, определяющие политику, могут взвесить затраты и выгоды и лучше понять, какую политику сбережения здоровья они предпочитают проводить.

Обоснование выравнивания платежей

Программа Medicare платит разные ставки за эквивалентные или идентичные услуги в зависимости от того, где они предоставляются. Как правило, процедуры, выполняемые в амбулаторных отделениях больниц, оплачиваются по более высокой ставке, чем те же процедуры, выполняемые в кабинете врача или амбулаторном хирургическом центре.

В некоторых случаях разница в оплате довольно велика. Например, Medicare платит HOPD в среднем на 125 процентов больше, чем офисы врачей, за посещение для оценки и управления (E&M или «клиника»). ² В целом ставки Medicare для HOPD почти вдвое выше, чем ставки для ASC. ³ Эти различия существуют и в частном секторе, поскольку коммерческие страховщики обычно платят больше за те же услуги, когда они предоставляются в HOPD, чем в кабинете врача.

Используя данные о претензиях, мы обнаружили, что оплата HOPD так же, как и в других медицинских учреждениях за эквивалентные, безопасные услуги, приведет к значительной экономии бюджетных средств на различные услуги (см. Рисунок 1).

Исторически обоснование более высоких выплат HOPD по сравнению с автономными офисами основывалось на различиях в нормативной нагрузке, составе пациентов и сложности предоставляемых услуг. Хотя раньше амбулаторные отделения в основном располагались на территории больницы («на территории кампуса»), многие в настоящее время расположены за пределами кампуса, что отчасти обусловлено покупкой больницами независимых практик врачей.

Трудно оправдать более высокие выплаты, когда они предлагаются учреждениям за пределами кампуса, которые работают точно так же, как офис независимого врача, но рассматриваются как HOPD просто потому, что они принадлежат больнице. Часто больницы покупают ранее независимые кабинеты врачей в основном для того, чтобы воспользоваться более высокой ставкой, доступной за счет изменения названия кабинета. В этих случаях одни и те же услуги предоставляются одним и тем же персоналом, но по более высокой цене для государственных и частных плательщиков.

В последние годы ситуация ухудшилась. В период с 2013 по 2018 год доля практикующих врачей, находящихся в собственности больниц, увеличилась более чем вдвое. Одна треть врачебных практик в настоящее время принадлежит больницам, а в больницах работает 44 процента всех врачей (см. Диаграмму 2). ⁵

Увеличение объема закупок медицинских услуг в больницах технически привело к переходу медицинских учреждений от кабинетов врачей к HOPD, но на самом деле это привело только к увеличению цен на те же услуги (см. Рисунок 3).Просто глядя на посещения E&M, MedPAC оценивает, что годовые расходы Medicare в 2017 году были почти на 2 миллиарда долларов выше, а доля бенефициаров в расходах на 480 миллионов долларов выше в результате увеличения выплат HOPD.

В целом, CBO прогнозирует, что платежи за услуги HOPD будут расти быстрее, чем платежи любого другого сектора — удвоение в течение следующего десятилетия (см. Рисунок 4). Для сравнения, стационарная помощь в больницах, по прогнозам, вырастет на 42 процента, а услуги врачей, не связанных с HOPD, вырастут всего на 28 процентов.

Существует небольшая причина для значительной разницы в оплате между HOPD и кабинетами врачей, когда оказываемые услуги эквивалентны, безопасно предоставляются в офисных условиях и состояние здоровья пациентов схоже. Этот вариант политики позволит устранить неравенство и снизить расходы на Medicare, снизить страховые взносы и наличные расходы для бенефициаров, а также снизить финансовые стимулы для вертикальной консолидации.

Последние попытки сделать платежи нейтральными для сайта

В 2014 году MedPAC выпустила рекомендации Конгрессу и центрам услуг Medicare и Medicaid (CMS) о введении независимой от места оплаты части амбулаторных услуг в больницах.В частности, их критерии были сосредоточены на услугах, оказываемых в кабинетах врачей не менее 50 процентов времени, обычно не связанных с посещением отделения неотложной помощи, и с относительно равномерной степенью тяжести состояния пациента в разных условиях.

В 2015 году Конгресс отчасти выполнил эти рекомендации, приняв Закон о двухпартийном бюджете на 2015 год. В этом законопроекте установлены нейтральные платежи за услуги, получаемые в HOPD за пределами кампуса, но применялась политика только к будущим HOPD. Все текущие HOPD за пределами кампуса, а также строящиеся, были переведены на более высокие платежи для конкретных площадок.Кроме того, в закон не были включены реформы оплаты, не зависящие от места проведения работ, для ASC, автономных отделений неотложной помощи или HOPD на территории кампуса.

С 2015 года политика оплаты, не зависящая от сайта, была частью каждого предложения президента по бюджету как при президенте Обаме, так и при президенте Трампе. В своем последнем бюджете президент Трамп предложил применять платежи, не зависящие от места работы, на все услуги, предоставляемые во всех амбулаторных отделениях больниц за пределами кампуса, исключив дедовское положение закона 2015 года.Кроме того, в бюджете предусмотрены независимые от места платежи между амбулаторными отделениями больниц на территории кампуса и кабинетами врачей за услуги, обычно оказываемые за пределами больниц, такие как E & M / посещение клиники и услуги визуализации. Согласно президентскому бюджету, в период с 2021 финансового года по 2030 год экономия составит 164 миллиарда долларов. ⁹

CMS попыталась в административном порядке ввести платежи, не зависящие от места установки, для всех E & M / посещений клиник за пределами кампуса, но внедрение было отложено из-за серии судебных исков.После решения, вынесенного в пользу CMS, в декабре 2020 года CMS внедрила независимые от места платежи для E & M / посещений клиник в HOPD за пределами кампуса в своем ежегодном правиле системы перспективных амбулаторных платежей на 2021 год. возможности получения сбережений за счет платежей, не зависящих от места размещения.

Подробная информация о политике

Этот вариант политики будет нацелен на услуги HOPD, которые обычно и безопасно выполняются в кабинетах врачей или отделений неотложной помощи и для которых состав пациентов относительно равный, с использованием критериев, разработанных и рекомендованных MedPAC.

Medicare оплатит эти услуги по более низкой ставке, не зависящей от места проведения. В дополнение к перечисленным ниже сервисам этот вариант дает CMS полномочия определять дополнительные сервисы, подходящие для платежей, не зависящих от сайта, по мере появления схем доставки и развития технологий. Как минимум, будут включены следующие услуги:

Определенные услуги, включая посещение клиники, визуализацию и прием лекарств, выполняемые в HOPD на территории кампуса, будут оплачиваться по ставкам, эквивалентным ставкам, оплачиваемым в соответствии с таблицей оплаты врачей Medicare (MPFS), которая применяется к кабинетам врачей.
Выплаты Medicare для всех за пределами кампуса (определяется как 250 ярдов от главного кампуса больницы) Услуги HOPD будут установлены по ставке, эквивалентной MPFS. Такие выплаты также будут применяться к другим типам объектов за пределами университетского городка, включая клиники и отдельные отделения неотложной помощи.
Выберите процедуры, которые выполняются в центрах амбулаторной хирургии. Платежи, не зависящие от площадки, будут распространяться на услуги, которые можно безопасно и надлежащим образом выполнять как в HOPD, так и в ASC.

Если разработчики политики определят, что желательны более высокие платежи за определенные услуги (например, за первичную медико-санитарную помощь), они могут рассмотреть возможность умеренного увеличения стоимости определенных услуг, но все же должны установить и поддерживать паритет между различными местами оказания услуг. ¹⁰

Предполагаемое влияние на бюджет и финансы

Чтобы оценить влияние перехода на платежи, не зависящие от площадки, мы смоделировали сокращение расходов в результате применения вышеуказанных изменений в оплате.В Приложении описываются методология и допущения, использованные для получения этих оценок.

По нашим оценкам, это изменение политики может привести к чистой экономии в рамках программы Medicare в размере 153 миллиардов долларов за десять лет. Бенефициары Medicare сэкономят дополнительно 137 миллиардов долларов, в том числе 51 миллиард долларов на более низких страховых взносах и 43 миллиарда долларов на более низком распределении затрат, плюс дополнительная экономия в 43 миллиарда долларов для тех, кто имеет покрытие Medigap. Общие расходы Medicare на затронутые услуги сократятся примерно наполовину после того, как политика будет полностью реализована.

Эти оценки предполагают, что политика реализуется в программе Medicare и сокращает расходы на страховом рынке частного сектора с помощью двух механизмов: 1) поощрение более широкого внедрения оплаты, не зависящей от места проведения, среди коммерческих плательщиков, и 2) снижение стимулов для больниц к приобретению практик врачей, что привело к к более высоким ставкам оплаты.

В целом, по нашим оценкам, этот вариант сократит прогнозируемые национальные расходы на здравоохранение в диапазоне от 346 до 672 миллиардов долларов в течение десятилетия и прогнозируемый дефицит федерального бюджета на 217–279 миллиардов долларов.

Поскольку недостаточно информации о том, насколько точно платежные системы для частных страховщиков отражают платежную систему Medicare, существует значительная неопределенность при оценке этих побочных эффектов. Однако, по нашим оценкам, эти эффекты могут быть значительными при этом варианте с потенциальной экономией от 140 до 466 миллиардов долларов в расходах на здравоохранение за пределами Medicare. Такая экономия снизит страховые взносы в частном секторе здравоохранения и увеличит налогооблагаемую денежную заработную плату. ¹² Для федерального правительства это может привести к дальнейшему сбору доходов от 31 до 90 миллиардов долларов в течение следующего десятилетия.

Приложение: Методология оценки

Оценки в этом документе были произведены совместными усилиями партнерских организаций: Комитета по ответственному федеральному бюджету, Arnold Ventures и West Health.

Отправными точками для оценки экономии были базовый уровень Бюджетного управления Конгресса США за март 2020 года и прогнозы национальных расходов на здравоохранение за март 2020 года, полученные от актуариев Центров услуг Medicare и Medicaid. Инициатива Heath Savers Initiative будет использовать этот базовый уровень до Covid-19 для всех вариантов, чтобы обеспечить наилучшие сравнения, поскольку полное влияние Covid-19 на исходные показатели в настоящее время неизвестно.

Влияние на дефицит федерального бюджета было рассчитано путем добавления изменений расходов и доходов к экономии процентных расходов, рассчитанной с использованием интерактивной матрицы долга CBO за октябрь 2020 года.

В этом анализе используются две платежные системы Medicare: график оплаты услуг врача Medicare (MPFS) и система перспективных платежей для амбулаторных больных (OPPS). MPFS имеет две ставки оплаты: одну для услуг, оказываемых в амбулаторных условиях (ставка в учреждении), и одну для услуг, оказываемых в кабинетах врача (ставка вне учреждения).Ставка вне учреждения в рамках MPFS выше, чем ставка учреждения, потому что плата компенсирует врачам дополнительные расходы на практику в отдельно стоящем офисе. Когда бенефициар получает помощь в амбулаторном отделении больницы, Medicare производит два платежа: один через OPPS амбулаторному отделению за предоставление помещения, оборудования и персонала, а другой через MPFS поставщику, который ухаживал за этим бенефициаром. В большинстве случаев комбинация оплаты OPPS и MPFS для услуги, оказываемой в амбулаторных условиях больницы, выше, чем ставка MPFS вне учреждения для услуг, оказываемых в кабинете врача.Этот анализ исследует, сколько можно сэкономить, сократив более высокие выплаты OPPS, чтобы комбинация OPPS и оплаты врачей была эквивалентна плате MPFS вне учреждения.

Методология основана на методологии, использованной MedPAC в ее отчете Конгрессу за 2014 год. Для разработки модифицированных ставок OPPS для услуг, часто оказываемых в условиях учреждения, ¹³, эта методология рассчитывает разницу между ставками платежей, не относящихся к учреждению, и ставками оплаты объекта на основе MPFS.При замене платежей OPPS на эти дифференциалы, оплата MPFS объекта вместе с новым результирующим платежом OPPS равняется плате MPFS вне помещения, обеспечивая нейтралитет объекта. Данные, использованные для этого анализа, были взяты из аналитических файлов Medicare с ограниченным набором данных (LDS) для 5% выборки за 2018 год.

Услуги, включенные в предложение, разделены на четыре группы:

Клинические услуги по оценке и управлению (E&M) — коды HCPCS 99201-99215 и G0463
Предварительно выбранные классификации амбулаторной оплаты (APC)
Дополнительные APC последовательно выполняются в ASC
Все остальные услуги, предоставляемые в HOPD за пределами кампуса.

Побочные эффекты частного сектора были оценены с учетом трех возможных предположений: 30% принятие коммерческих страховщиков и работодателей платежей, не зависящих от места размещения; 50-процентное принятие; и полное усыновление. Есть свидетельства того, что коммерческие страховые компании следуют примеру Medicare в изменении цен, в том числе одно крупное исследование, которое показало, что повышение цены Medicare на 1 доллар коррелировало с увеличением коммерческих цен на ту же услугу на 1,16 доллара. ¹⁴ Менее ясны масштабы снижения цен в результате принятия частным сектором политики нейтрализации сайта Medicare.Поэтому мы представляем наши оценки вторичных эффектов в виде диапазона, а не точечной оценки.

1 Как используется в этом кратком изложении, экономия страховых премий рассчитывается как экономия на прямых медицинских пособиях и не включает административные расходы («незагруженные страховые взносы»).

2 MedPAC, «Отчет для Конгресса: политика оплаты Medicare», март 2019 г., глава 4. В 2018 г. HOPD было выплачено 166 долларов США за наиболее частое посещение E&M постоянных пациентов по сравнению с 74 долларами США за такое же посещение в кабинете врача.MedPAC и CMS используют E&M или «посещение клиники» в разное время для описания схожих взаимодействий, поэтому в этом кратком изложении мы используем оба термина. http://www.medpac.gov/docs/default-source/reports/mar19_medpac_entirereport_sec.pdf.

4 Анализ с использованием 5% выборки Medicare 2018; Визуализация включает уровни 1-3 с контрастом, уровни 1-4 без контраста, КТ / КТА, МРТ / МРА, ультразвук и уровни 1-4 ядерной медицины; Прием лекарств включает Уровни 1-4.

11 Премии без учета административных расходов, или «незагруженные премии.”

12 Экономическая теория гласит, что когда одна часть вознаграждения работника уменьшается (расходы на медицинское страхование), другие выплаты (заработная плата) увеличиваются. Этот сдвиг в выплатах приводит к дополнительным федеральным доходам, поскольку страховые взносы, уплачиваемые за расходы на медицинское страхование, исключаются из федерального подоходного налога и налога на заработную плату, а заработная плата — нет.

13 В анализ не включены следующие организации: амбулаторные хирургические центры (ASC), больницы критического доступа (CAH), онкологические больницы, детские больницы, учреждения ESRD, а также федеральные медицинские центры и сельские центры здоровья (FQHC / RHC).

14 Клеменс Дж. И Готтлиб Дж. Д., «В тени гиганта: влияние Medicare на выплаты частным врачам», Журнал политической экономики, , 2017 г., февраль; 125 (1): 1–39, https://doi.org/10.1086/689772.

Чтение уведомления об оценке имущества

Уведомления об оценке за 2014 год прибыли! Обязательно ознакомьтесь с ними, чтобы убедиться, что в вашем местном отделении есть верная информация и вы понимаете налогооблагаемую стоимость своей собственности.

К концу февраля каждого года все владельцы собственности в Мичигане должны получать форму «Уведомление об оценке, налогооблагаемой оценке и классификации собственности» от правительства своего города или поселка.Многие налогоплательщики могут быть склонны просто отложить это уведомление, поскольку в верхней части бланка жирным шрифтом четко указано: «ЭТО НЕ НАЛОГОВЫЙ СЧЕТ». Однако важно сразу же прочитать это уведомление, поскольку оно показывает налогооблагаемую стоимость собственности за год. Если вы не согласны с суммой, возможность подать апелляцию появится очень быстро, поскольку в середине марта соберется контрольный совет.

Наша система налогообложения собственности в штате Мичиган может быть очень запутанной, и уведомление может быть немного подавляющим.Чтобы предоставить много информации на одном листе бумаги, документ напечатан очень мелким шрифтом, но заслуживает полного обзора. В уведомлении объясняется, как были рассчитаны числа в форме, ваши права как налогоплательщика на подачу апелляции, как общаться с вашим оценщиком и даты, когда ваш наблюдательный совет соберется для рассмотрения апелляций.

Первая таблица формы показывает классификацию вашей собственности. Классификация вашей собственности — это дескриптор, предоставляемый оценщиками в целях уравнивания, и не влияет на то, как вы используете собственность.Государственная налоговая комиссия использует шесть классификаций недвижимости, каждая из которых имеет соответствующий номер. Категории классификации включают жилую, коммерческую, промышленную, строительную, деревянную и коммунальную.

Вторая таблица в центре страницы является наиболее важной, и в ней владельцы собственности больше всего сбиваются с толку, так как не понимают разницы между налогооблагаемой стоимостью, оценочной стоимостью и приравненной к штату стоимостью:

Налогооблагаемая стоимость — это число, на которое следует обратить наибольшее внимание.Это значение, к которому будет применяться норма помола. Или, другими словами, ставка за милю, в которой находится недвижимость, умноженная на налогооблагаемую стоимость, — это сумма, которую вы платите в виде налогов. Налогооблагаемая стоимость может увеличиваться только при уровне инфляции, установленном на год, или 5 процентов, в зависимости от того, что ниже. Так что, если вы не сделали существенных улучшений в собственности в прошлом году, ставка вырастет только на столько. Повышение называется «мультипликатором уровня инфляции» и устанавливается Государственной налоговой комиссией.Внимательно прочтите описание чуть выше таблицы, чтобы увидеть текущую ставку. Если в прошлом году произошла смена владельца, налогооблагаемая стоимость будет сброшена и станет «неограниченной» и будет такой же, как оценочная стоимость, указанная в таблице. Однако в следующем году ограничение будет восстановлено, и налогооблагаемая стоимость может только увеличиться, как я описал выше.

Как вы можете видеть в своем уведомлении, оценочная стоимость и государственная уравненная стоимость (SEV) по существу одинаковы.Оценочная стоимость составляет 50 процентов от рыночной стоимости, а SEV — это оценочная стоимость, умноженная на коэффициент выравнивания. Чтобы определить оценочную стоимость, оценщик сначала устанавливает истинную денежную стоимость собственности, которая является обычной продажной ценой, полученной при частной продаже. При определении этой стоимости учитывается несколько факторов, таких как налогообложение, право собственности, описание собственности, местонахождение собственности и рыночная стоимость. Фактическая цена продажи недвижимости не обязательно определяет эту стоимость. (Согласно разговорам, которые я вел с оценщиками за последние пару лет, была заметная разница между оценочной ценой и продажной ценой, когда продажные цены были намного ниже.Это привело к тому, что новые владельцы, например, посетили свой наблюдательный совет для повторной оценки). Затем оценочная стоимость рассчитывается как 50 процентов от рыночной стоимости. После того, как оценочная стоимость рассмотрена и одобрена округом и штатом и при необходимости применен уравнительный коэффициент, оценочная стоимость становится SEV. Коэффициент выравнивания используется, чтобы помочь уравнять неравенство в оценках между местными органами власти. У SEV нет предела, и они будут расти и падать вместе с рынком.

В следующей таблице показаны освобождения от налогообложения, на которые распространяется данное имущество. Важно убедиться, что все исключения указаны правильно, особенно если недвижимость была недавно приобретена, потому что, хотя и редко, но иногда документы не оформляются должным образом после «закрытия» продажи недвижимости. Если собственность является основным местом жительства, освобождение резидента должно составлять 100 процентов. Точно так же, если собственность соответствует критериям освобождения от уплаты налогов, должен быть указан надлежащий процент освобождения от уплаты налогов.

Michigan State University Extension побуждает жителей обращаться к местному эксперту, если у них есть вопросы по поводу их уведомления об аттестации. По моему опыту, оценщики очень охотно обсуждают отдельные ситуации и дают советы владельцам недвижимости, если у них есть вопросы о классификации, оценке или исключениях.

Для дополнительной информации:

Вы нашли эту статью полезной?

Расскажите, пожалуйста, почему
Представлять на рассмотрение Обзор налогов на недвижимость
Айовы | Налоговое управление штата Айова
1.Стоимость имущества устанавливается.
Оценщик (или Департамент доходов Айовы) оценивает стоимость каждой собственности. Это называется «оценочная стоимость». Оценочная стоимость должна соответствовать фактической или рыночной стоимости для большинства налогов на недвижимость.
2. Оценка всего налогооблагаемого имущества складывается.
Оценщик суммирует оценочную стоимость по каждой классификации и сообщает об этом окружному аудитору.
3. Департамент проверяет общую оценочную стоимость и сравнивает их.
Каждый оценщик отправляет отчеты, называемые «тезисами», в Департамент доходов штата Айова. В аннотации показана общая стоимость всего недвижимого имущества в каждой юрисдикции по классификации собственности, а не по отдельной собственности.
Процесс, называемый «выравниванием», применяется каждые два года, чтобы гарантировать, что стоимость собственности сопоставима между юрисдикциями и соответствует кодексу штата Айова.
Кроме того, аудитор ежегодно применяет «ограничение оценки».Этот процесс обычно называют «откатом» и используется в ответ на инфляцию. Применение отката в большинстве случаев приводит к налогообложению стоимости.
4. Бюджеты утверждены.
Каждый налоговый орган определяет свой бюджет. Бюджет включает стоимость предоставления услуг, сумму помощи, полученной от федерального правительства и правительства штата, сумму денег, оставшуюся за предыдущие годы, и доходы от других сборов за услуги.
Каждый утвержденный бюджет представляется окружному аудитору.
5. Устанавливается ставка налога.
Окружной аудитор делит сумму бюджета, не финансируемую из других источников, на налогооблагаемую стоимость всего имущества в налоговом округе.
Результат обозначается как «долларов за тысячу». Например, если бы доллар за тысячу был равен 10 долларам, налог на дом стоимостью 50 000 долларов был бы рассчитан как 10 х 50 долларов. Налог на этот дом будет составлять 500 долларов для этого единого налогового органа.
Ставки для всех органов власти суммируются, в результате получается единый налоговый сбор, называемый консолидированным сбором для каждого уникального набора налоговых округов.Консолидированная ставка сбора всегда является результатом двух или более налоговых ставок, установленных разными государственными учреждениями.
6. Кредиты вычитаются.
Кредиты, такие как кредит Homestead, вычитаются перед отправкой окончательного налогового счета налогоплательщику.
Честное и равное пожертвование между несколькими бенефициарами
В определенных ситуациях и сценариях жизни слова «справедливый» и «равный» иногда могут использоваться как синонимы.Например, можно сказать, что две равные хоккейные команды были равными и равными; дарить яблоко за яблоко — честная и равная сделка. Даже самые базовые определения понятия «справедливый и равный» предполагают элемент совпадения этих двух терминов, причем первый определяется как «справедливый, беспристрастный и беспристрастный», а второй — как «идентичный по количеству, размеру, количеству, стоимости или интенсивность, или равномерно пропорциональная, или сбалансированная «. ⁸ Когда дело доходит до имущественного планирования, однако, определения становятся более четкими, где справедливость часто попадает в более субъективную или ситуативную сферу, а равенство определяется более объективно и конкретно.Потенциальные проблемы при сосредоточении внимания на справедливости как приоритете в имущественном планировании могут заключаться в том факте, что то, что человек считает справедливым, не обязательно переводится в равное, и интерпретация дающего того, что справедливо, может не совпадать с детским или точка зрения или ожидания других бенефициаров. Эти несоответствия могут стать источником значительных проблем в будущем, начиная от обиды и семейного конфликта и заканчивая вызовом завещанию, если человек чувствует, что им пренебрегли или не обеспечили должным образом.
Тенденции, похоже, указывают на то, что количество исков против владений может возрасти в Канаде, учитывая, что некоторые из факторов, которые часто увеличивают долю оспариваемых завещаний, включают увеличение более сложных семейных структур, изменения экономического климата и простой факт. что больше имений передается из-за роста пожилого населения. ⁹ И хотя статистические данные по судебным тяжбам по наследству исторически не отслеживались, примерно три года назад в Онтарио есть некоторые неофициальные записи, которые, по-видимому, указывают на то, что примерно 1 из 9 имений оспаривается в суде, как указано в информационной статье RBC Wealth Management. , «Пока смерть не разлучит нас: тогда все может измениться.¹⁰ Эти аспекты и статистика подчеркивают важность рассмотрения всего спектра факторов и сосредоточения основного внимания на справедливом разделении активов, в то же время осознавая тот факт, что могут быть определенные ситуации, когда справедливость не имеет означать равный. В конце концов, речь идет о поиске решений для достижения правильного баланса, в зависимости от ваших индивидуальных обстоятельств, и обеспечении согласованности семейного общения и взаимопонимания на протяжении всего процесса.
Почему справедливое не всегда может быть равно
Решения о разделе имущества и передаче богатства часто тесно связаны с тем, что люди считают справедливыми. Эти представления могут быть основаны на широком диапазоне соображений и предположений, таких как обстоятельства предполагаемых бенефициаров, динамика семьи, текущие ситуации, финансовые потребности младших членов семьи, отношения и этот список можно продолжить. Любая комбинация этих факторов может подтолкнуть человека к принятию определенных решений, которые они могут оправдать как справедливые с их точки зрения, но фактические финансовые результаты этих решений могут не привести к выравниванию активов и благосостояния бенефициаров.
Понятно, что каждая индивидуальная и семейная ситуация уникальна, и есть определенные случаи, когда справедливость не обязательно означает равенство (что будет обсуждаться позже в этом разделе отчета). Однако основная тема или движущая сила в имущественном планировании, за исключением нескольких особых обстоятельств, должна заключаться в разделении активов на справедливой основе, чтобы ограничить вероятность любого будущего недовольства среди детей или других наследников и сохранить единство семьи.
Возможные источники неравенства
В зависимости от индивидуальных обстоятельств могут присутствовать определенные факторы неравенства, которые следует учитывать при планировании. Прежде всего, важно различать, что справедливо, а что равно, в зависимости от вашей уникальной ситуации, а затем структурировать свои решения таким образом, чтобы способствовать равенству. Ниже приведены некоторые ключевые факторы, которые необходимо оценить и понять:
Налогооблагаемые необлагаемые активы. При разделении и управлении активами во время имущественного планирования важно учитывать, существуют ли налоговые последствия, которые могут создать несправедливое бремя для одного бенефициара по сравнению с другим. Хотя на первый взгляд некоторые решения могут показаться справедливыми, налоговые последствия могут нарушить этот предполагаемый баланс. Например, если физическое лицо решает назначить одного ребенка бенефициаром зарегистрированного плана, а другого ребенка унаследовать остаток имущества после уплаты налогов, существует ряд вещей, таких как налоги на RRSP / RRIF и капитал прибыль от любых незарегистрированных активов, которая может значительно уменьшить остаток после налогообложения.Таким образом, важно работать с квалифицированным профессиональным консультантом, чтобы обеспечить надлежащий учет налоговых аспектов решений по имущественному планированию.
Смешанная семейная ситуация. Для тех, кто является частью смешанной или сводной семьи, границы часто размыты в отношении того, что считается справедливым или равным, и в семье могут быть конкурирующие приоритеты. Намерения уравнять некоторых членов семьи часто могут быть сложными, так как некоторые люди сильно озабочены заботой о своих детях от предыдущих отношений, но не, например, о своих приемных детях.В этой ситуации определение и обсуждение ваших намерений приобретает повышенный уровень важности, как и работа с квалифицированным специалистом для поиска подходов к достижению этих результатов и обеспечения финансовой защиты. Как обсуждалось в вопросе 2 настоящего отчета, определенные трастовые структуры могут быть очень эффективным вариантом для рассмотрения в этом отношении. Существуют также другие структуры планирования, которые хорошо подходят для сложных семейных ситуаций, чтобы помочь уравнять, например, страхование жизни, портфель, предназначенный для определенного ребенка, или назначение бенефициаров.
Инвалид иждивенец. Если у человека есть ребенок-инвалид или ребенок, который нуждается в большей помощи, чем другие, это представляет собой ситуацию, когда справедливость не обязательно означает равенство. Опять же, в этой ситуации заранее сообщать о своих решениях и рассуждениях очень важно, чтобы помочь другому ребенку или детям осознать, что обстоятельства диктуют и оправдывают отклонение от равноправного раскола. Эти обсуждения могут также помочь четко определить ваше представление о справедливости в данной ситуации и о том, что предоставление большего для ребенка, который нуждается в дополнительной поддержке, на самом деле является попыткой лучше уравновесить конечный результат.
Пожизненные подарки против наследства. В зависимости от индивидуума и динамики семьи, возможно, стоит подумать о том, следует ли учитывать пожизненные подарки в уравнении как часть попытки уравнять бенефициаров в завещании. Другими словами, это повлечет за собой рассмотрение того, существует ли в настоящее время неравенство среди ваших детей из-за пожизненных подарков или поддержки, и может ли это вызвать негодование или конфликт, если это не будет учтено в ваших планах.Для некоторых это может быть связано с личными предпочтениями или точкой зрения; Однако независимо от того, какая позиция будет принята, обсуждение того, будете ли вы «считать» эти дары частью общего уравнивания, имеет решающее значение, чтобы дети понимали причину этого решения и заранее знали, почему у одного ребенка потенциально может быть более крупное наследство. или одних детей по сравнению с другими, или почему пожизненные подарки не были включены в общее уравнение. Чтобы лучше проиллюстрировать этот момент, давайте рассмотрим простой пример:
У Джо трое детей: Марк, Эшли и Джейсон. Джо решил оставить каждому из своих детей равное наследство, чтобы дети чувствовали, что с ними обращаются одинаково. Однако Джо не объяснил, что при жизни он сделал подарок Марку, чтобы помочь внести первоначальный взнос за его первый дом, и подарил Эшли деньги на оплату ее свадьбы. Он не сделал Джейсону пожизненных подарков, так как после университета получил очень хорошую работу и не нуждался в финансовой помощи. Для Джо очень важно обсудить его точку зрения на справедливость со своими детьми и то, что он не учитывал пожизненные подарки как часть общего уравнивания.В качестве альтернативы, Джо может захотеть уменьшить наследство Марка и Эшли в зависимости от того, что он подарил им в качестве первоначального взноса и свадьбы, соответственно, если его главный приоритет — обеспечить общее равенство между тремя его детьми.
Различное Материальное положение детей. Это обычная проблема, с которой часто сталкиваются те, кто планирует раздавать богатство. Например, один ребенок может иметь более высокооплачиваемую работу и уже владеет домом, в то время как другой может заканчивать аспирантуру или не нашел карьеры в своей области или не купил дом.В таких ситуациях важно определить, что справедливо для вас, но в то же время признать, что невозможно узнать, какой может быть ситуация каждого ребенка в будущем. Несмотря на то, что их ситуации в настоящее время разные, соблюдение справедливого подхода к разделу активов может быть лучшим вариантом, чтобы избежать недовольства в будущем.
Проактивное общение
При принятии решения о том, что справедливо, а что равно при планировании недвижимости, в действительности в игру вступают чувства, а также возможные предположения о ситуации любимого человека в настоящее время или в будущем.Объедините это с тем фактом, что справедливость — это термин, который часто может быть открыт для толкования (и может не передаваться от одного поколения к другому), и станет ясно, как проблемы и конфликты могут возникать и обостряться, если семейные разговоры и обсуждения не проходят. не происходят в процессе планирования и принятия решений.
5 основных преимуществ предварительной коммуникации
Предоставляет контекст для ваших решений и помогает вашим детям развить понимание аргументов, лежащих в основе сделанного выбора.
Удаляет элемент неожиданности при чтении завещания и оставшихся без ответа вопросов о том, почему были приняты определенные решения.
Создает форум, на котором нужно разобраться с чувствами заранее, что помогает снизить вероятность обиды в будущем.
Позволяет детям сообщать о своих интересах и проблемах, что может улучшить процесс принятия решений или предоставить точку зрения, о которой вы иначе не знали бы.
Обеспечивает постоянное семейное единство и гармонию после вашей смерти.
Роль документации
Даже когда проводятся семейные встречи и обсуждения, разумный подход заключается в том, чтобы задокументировать аргументы, стоящие за конкретными решениями. А для тех, кто абсолютно не чувствует себя комфортно, обсуждая это с семьей заранее, запись причин имеет решающее значение, поскольку это послужит единственным объяснением для близких относительно вашего мыслительного процесса и представлений о том, что было справедливым и равноправным с вашей стороны. перспектива. Некоторые люди даже предпочитают снимать видео или писать письма с описанием того, что они сделали, если они не хотят, чтобы эти обсуждения были начаты заранее.Другой вариант, к которому прибегают некоторые люди, — это привлечение семейного консультанта к процессу принятия решений для передачи информации бенефициарам.
Планирование наследования загородной собственности
Это область, которую многие люди не тратят достаточно времени на обдумывание и обсуждение с членами семьи, прежде чем будет принято решение о передаче собственности.
И зачастую попытка просто разделить имущество поровну между детьми — не лучшее решение, и не то, на которое дети даже надеются.Фактически, коттеджная недвижимость является источником многих судебных тяжб, поскольку отдельные лица упускают из виду индивидуальную динамику и обстоятельства семьи и вместо этого сосредоточивают внимание на черно-белом аспекте справедливости. Прежде чем сделать выбор в пользу прямого равного разделения детей, необходимо ответить на следующие ключевые вопросы:
Сколько детей заинтересованы в владении коттеджем?
Практично ли совместное владение для каждого ребенка и его семьи?
Каковы финансовые и временные обязательства по собственности, и кто может и хочет взять на себя это? ¹¹
Семейные встречи могут быть очень полезными в этом отношении и являются единственным способом четко определить интересы и личное положение каждого члена семьи.Если ребенок не заинтересован, вы можете найти другие способы уравнять его, не связанные с разделом собственности, и знать, что они будут рассматривать решение как справедливое и равноправное.
Честное против равных для семейного бизнеса
Тема семейного бизнеса порождает множество вопросов о том, что справедливо и что равно при планировании преемственности, и это основная ситуация, когда справедливость не обязательно означает равенство. Проблемы могут часто возникать в атмосфере меритократии и когда существуют твердые мнения о том, что определенный ребенок или дети могут иметь большее право наследовать бизнес по сравнению с другим или другими.В частности, часто есть один ребенок, который более вовлечен, чем другие, и вложил в него пот, время и тяжелую работу. Или может быть задействовано несколько детей, но один выделяется тем, что делает бизнес более прибыльным или развивает его и, таким образом, увеличивает семейное богатство.
Учитывая тот факт, что примерно 80 процентов предприятий в Канаде являются семейными, от небольших до крупных корпораций, ¹² нельзя недооценивать важность тщательного и детального планирования преемственности.И хотя часто выявляемый страх владельцев семейного бизнеса создает дисгармонию в том, как бизнес передается по наследству, важно понимать, что существуют стратегии, позволяющие справиться с любой ситуацией при сохранении семейных ценностей и целей.
Процесс планирования преемственности
Одним из первых шагов в планировании преемственности семейного бизнеса является понимание ваших целей посредством всесторонних обсуждений между поколениями. Эффективным средством проведения этих обсуждений являются семейные собрания.Эти встречи создают среду и форум для обсуждения общих семейных ценностей и дают возможность лучше понять интересы и точки зрения следующего поколения в отношении бизнеса.
Следующим шагом будет использование четких и определенных целей, которые станут вашим компасом к тому, чего вы (ваша семья) надеетесь достичь с помощью семейного бизнеса. Цели начинаются с общих заявлений и развиваются по мере того, как вы лучше понимаете свои личные, семейные и деловые обстоятельства.
Когда дело доходит до бизнеса, у каждого члена семьи может быть своя личная повестка дня в зависимости от индивидуальных обстоятельств.Например, человек, вовлеченный в семейный бизнес, создает совсем другие потребности, чем когда он не был вовлечен. Точно так же наличие доли владения может изменить представление человека о том, что представляет собой бизнес. Именно здесь трехкружная модель становится полезным инструментом для выявления различий в потребностях и взглядах. Три круга представляют три группы, в которые могут входить члены семьи (и не члены семьи). Круги пересекаются, чтобы показать, что люди могут входить в несколько групп.После сопоставления должно стать более ясным, как могут существовать разные потребности и взгляды в зависимости от того, где член семьи вписывается в структуру, а также как и где люди лучше всего вписываются в структуру. Затем эту информацию можно использовать в качестве руководящего принципа для разделения бизнеса таким образом, чтобы способствовать справедливости, а затем искать альтернативные подходы для выравнивания, где это необходимо.
Варианты обеспечения справедливости
При учете всех факторов бизнеса, независимо от ситуации или сложных обстоятельств, существуют инструменты и подходы к планированию преемственности, которые эффективно удовлетворяют все потенциальные потребности.Эти варианты помогают сохранить справедливость во главу угла и в то же время создать результат, в котором равенство по-прежнему достигается второстепенными средствами.
Использование некоммерческих активов для уравновешивания других детей (детей)
Использование страхования жизни в качестве уравновешивающего средства для детей, не участвующих или не участвующих в стоимости бизнеса
Оставление ребенка в бизнесе, но без права голоса или акций
Если нет других пригодных для использования активов, установить, что один из братьев и сестер должен выкупить других братьев и сестер
Как и в случае с личным имущественным планированием, планирование преемственности в семейном бизнесе также очень сильно зависит от открытого общения со всеми членами семьи.